Tip no. 15: Manfaat pembiayaan kembali

Jika Anda mengerjakan ulang hipotek Anda tahun lalu, Anda mendapat pengurangan pajak yang bagus. Dan jika Anda meminjam sedikit lebih banyak, Anda mungkin mendapat keuntungan lebih besar.

Suku bunga hipotek yang lebih rendah telah menarik banyak orang untuk membiayai kembali hipotek mereka. Dan beberapa pemberi dana yang kekurangan uang memutuskan untuk meminjam lebih banyak uang lagi, dalam bentuk pinjaman ekuitas rumah. Jika ini menggambarkan Anda, pastikan untuk mengklaim semua pemotongan sah Anda. Inilah yang harus diperhatikan saat mempersiapkan pengembalian tahun 2000 Anda.

Mengurangi bunga hipotek Anda
Katakanlah hipotek awal Anda adalah $200.000. Pada tanggal 1 Juli, Anda mengambil hipotek baru selama 30 tahun senilai $300.000 dan membayar 1 1/2 poin, atau $4.500, untuk hak istimewa tersebut. (Setiap poin mewakili 1% dari total jumlah pinjaman Anda.) Anda menggunakan tambahan $100.000 dari hipotek baru untuk menghilangkan beberapa tagihan kartu kredit berbunga tinggi, melunasi pinjaman mobil Anda, dan menutupi berbagai pengeluaran lainnya.

Dengan asumsi rumah Anda bernilai setidaknya $300.000 ketika Anda melakukan pembiayaan kembali, Anda secara efektif memiliki dua hipotek baru sejauh menyangkut Internal Revenue Service. $200.000 pertama dari pinjaman baru Anda (saldo hipotek lama Anda saat Anda melunasinya) diperlakukan sebagai “utang akuisisi rumah”. Dan seperti yang mungkin Anda ketahui, bunga ini memenuhi syarat sebagai pengurangan terperinci pada baris 10 dari Jadwal A Anda. (Namun, jangan lupa bahwa jika pendapatan kotor Anda yang disesuaikan pada tahun 2000 lebih dari $128.950, atau $64.475 jika Anda sudah menikah tetapi diajukan secara terpisah, pengurangan ini tunduk pada aturan penghentian bertahap untuk pengurangan yang diperinci.)

Sisa $100.000 dari pinjaman baru Anda diperlakukan sebagai utang ekuitas rumah. Bunga ini juga harus memenuhi syarat sebagai pengurangan terperinci pada baris 10 dari Jadwal A Anda. Namun perlu diingat satu hal: IRS hanya mengakui pinjaman ekuitas rumah hingga $100,000; Anda tidak dapat mengurangi bunga yang dibayarkan atas pokok di atas angka tersebut.

Selain itu, jika utang perolehan rumah ditambah utang ekuitas rumah melebihi nilai pasar wajar rumah Anda, tidak bisa mengurangi bunga atas kelebihan utang tersebut. Misalnya, rumah Anda bernilai $240.000 saat Anda mengambil pinjaman baru senilai $300.000 itu. Anda dapat mengurangi bunga atas utang akuisisi sebesar $200.000, namun Anda hanya dapat mengurangi bunga sebesar $40.000 dari utang ekuitas rumah. Jadi, Anda dapat mengurangi 80% ($240,000/$300,000) dari total bunga hipotek pada baris 10 Jadwal A Anda. (Bunga tambahan umumnya dianggap sebagai pengeluaran pribadi yang tidak dapat dikurangkan, meskipun ada beberapa pengecualian, seperti jika Anda menggunakan hasil pinjaman untuk membiayai usaha kecil Anda.) Ingatlah semua ini saat berikutnya Anda mendapatkan harga untuk satu bunga. dari 125% dari nilai pinjaman ekuitas rumah.

Poin pembicaraan
Anda dapat mengamortisasi poin yang terkait dengan bagian pinjaman ekuitas rumah dari pinjaman baru ($3.000 dalam contoh kami) selama umur pinjaman. Katakanlah itu pinjaman 30 tahun (360 bulan). Pengurangan amortisasi Anda akan menjadi $8,33 per bulan ($3,000 dibagi 360), dengan total $99,96 per tahun. Setiap hal kecil membantu.

Bagaimana dengan poin yang terkait dengan utang ekuitas rumah ($1.500 dalam contoh kita)? Anda dapat mengamortisasikannya dengan rasio yang sama dengan bunganya, dengan ketentuan (1) utang ekuitas rumah sebesar $100.000 atau kurang, dan (2) nilai rumah tidak melebihi utang ekuitas rumah ditambah utang akuisisi. Klaim penghapusan amortisasi poin hipotek rumah Anda pada baris 12 Jadwal A.

Hal ini membawa kita pada kesimpulan potensial terakhir kita. Jika sebelumnya Anda membiayai kembali hipotek dan poin yang dibayarkan, Anda mungkin memiliki saldo yang belum diamortisasi (atau belum dipotong) dalam jumlah besar untuk poin tersebut. Anda biasanya dapat mengurangi seluruh jumlah yang belum diamortisasi saat Anda melakukan pembiayaan kembali. Misalnya, hipotek yang Anda pembiayaan kembali tahun lalu diambil dalam kesepakatan pembiayaan kembali sebelumnya yang dilakukan enam tahun sebelumnya, pada tahun 1994. Pada saat itu, Anda membayar poin sebesar $2.000 untuk pinjaman 30 tahun Anda. Anda harus memiliki sisa $1.600 poin yang belum diamortisasi dari pinjaman tahun 1994 (24/30 dari jumlah awal $2.000). Pada pengembalian pajak Anda, jangan lupa untuk mengurangi $1.600 poin yang belum diamortisasi. Klaim penghapusan Anda pada baris 12 Jadwal A.