Pinjaman seperti apa yang harus Anda dapatkan?

Dengan tingkat suku bunga terendah dalam beberapa tahun terakhir, pialang hipotek dan bankir menerima lebih banyak panggilan dibandingkan hotline berhenti merokok di New York. Tapi jangan biarkan kegilaan memikat Anda ke dalam jenis hipotek yang salah. Anda memiliki beberapa opsi untuk dipilih, dan percaya atau tidak, setiap orang harus memilih hipotek dengan suku bunga tetap selama 30 tahun, meskipun suku bunganya sangat rendah.

Untuk membantu Anda mengetahui hipotek mana yang tepat untuk Anda, kami telah membuat profil enam pembeli hipotek umum, dari seseorang yang sementara kekurangan uang hingga seseorang yang mencari hipotek “jumbo” di atas $333.700 ($500.550 di Alaska dan Hawaii). Tentu saja, situasi setiap orang berbeda dan situasi Anda mungkin tidak sempurna di sini. Namun pendekatan ini merupakan cara yang bagus untuk mempelajari siapa yang menggunakan berbagai jenis pinjaman yang tersedia dan di mana tempat terbaik untuk mendapatkannya.

Pemilik Rumah
Anda baru saja menemukan sebuah rumah di lingkungan yang bagus dan Anda berencana untuk tinggal di sana sampai anak-anak Anda lulus SMA. Atau mungkin Anda berusia 65 tahun dan membeli rumah pensiun Anda. Bagaimanapun, Anda tahu bahwa Anda belum pindah setidaknya selama satu dekade.

Apa yang Anda inginkan: Tidak diragukan lagi. Dalam lingkungan saat ini, Anda menginginkan hipotek dengan suku bunga tetap. Suku bunga pinjaman dengan suku bunga tetap selama 30 tahun sangat rendah, dan meskipun suku bunga tetap masih lebih mahal daripada hipotek dengan suku bunga yang dapat disesuaikan, perbedaan antara keduanya tidak terlalu besar. Harga stabilitasnya, dengan kata lain, relatif terjangkau. Jika arus kas bulanan Anda memungkinkan, Anda dapat mempertimbangkan pinjaman 15 tahun. Pembayaran bulanan lebih tinggi, namun Anda membayar bunga lebih sedikit selama masa pinjaman.

Tempat membeli: Perhentian pertama Anda pastinya adalah bankir hipotek seperti Countrywide Funding. Tidak seperti pialang hipotek, yang terkadang membingungkan, bankir hipotek bukanlah perantara antara Anda dan peminjam; mereka adalah pemberi pinjaman. Bankir hipotek tidak memberikan banyak pinjaman dengan suku bunga yang dapat disesuaikan karena lebih sulit mengemas pinjaman tersebut untuk dijual ke organisasi seperti Fannie Mae dan Freddie Mac. Jadi, karena bankir hipotek menghasilkan uang dengan suku bunga tetap, harga mereka cenderung paling agresif.

Relokator
Anda tidak akan pernah menghabiskan lebih dari beberapa tahun di rumah ini. Mungkin pasangan Anda ingin pindah. Mungkin Anda tahu bahwa pada akhirnya Anda membutuhkan ruang untuk bekerja dari rumah. Mungkin Anda berencana memindahkannya ke Montana dalam beberapa tahun. Anda yakin ini bukan tempat di mana Anda akan menjadi tua.

Apa yang Anda inginkan: Anda adalah kandidat untuk hipotek yang dapat disesuaikan atau mungkin “penyesuaian tertunda”. Juga dikenal sebagai 3-1, 5-1, dan 7-1, pinjaman ini bersifat tetap untuk tiga, lima, atau tujuh tahun pertama, kemudian diubah menjadi satu tahun yang dapat disesuaikan. Hal lain: Anda dapat membeli “opsi konversi”. Dengan biaya sekitar $250 dan sedikit premi pada suku bunga, banyak pemberi pinjaman akan mengizinkan Anda mengubah suku bunga yang ditangguhkan menjadi suku bunga tetap, selama Anda melakukannya sebelum pinjaman mulai disesuaikan.

Tidak dapat memutuskan apakah akan bertaruh pada tarif yang dapat disesuaikan atau mengambil keamanan pada tarif tetap? Lihat meja kerja Tetap atau Dapat Disesuaikan kami.

Tempat membeli: Bank skala menengah dan perusahaan penghematan — yang biasanya mempertahankan pinjaman yang mereka berikan — adalah pemain paling agresif di pasar yang dapat disesuaikan. Beberapa bank besar juga akan kompetitif. Meskipun mereka selalu menghasilkan sebagian besar uang mereka di luar bisnis hipotek, beberapa, seperti Chase dan Charter One Bank yang berbasis di Ohio, mungkin ingin menjual pinjaman dengan suku bunga yang dapat disesuaikan kepada Anda. Ingatlah juga bahwa Anda mungkin bisa mendapatkan harga yang lebih baik dari mereka jika Anda memiliki bisnis lain, seperti rekening giro internal, yang dapat Anda bawa ke meja mereka.

Para Petani Pedagang
Rumah yang Anda cintai memiliki label harga yang mahal — rumah yang memerlukan hipotek lebih dari $333.700 (atau $500.550 jika Anda tinggal di Alaska atau Hawaii). Anda tahu bahwa Anda memenuhi syarat untuk mendapatkan pinjaman, dan Anda memiliki uang muka yang besar.

Apa yang Anda inginkan: Pinjaman jumbo. Di masa lalu, pemberi pinjaman tidak menyukai uang raksasa karena jika ada yang buruk, dampaknya seperti kehilangan lima hipotek yang lebih kecil. Itu sebabnya tarif biasanya lebih tinggi setengah hingga satu poin persentase penuh. Namun kini, karena kenaikan harga rumah dan suku bunga rendah, perlombaan untuk mendapatkan pinjaman jumbo telah menjadi bagian pasar yang paling kompetitif – dan pemberi pinjaman tidak lagi bisa membebankan biaya yang besar untuk pinjaman yang lebih besar.

Tempat membeli: Bank-bank besar biasanya menjadi pemimpin dalam pinjaman jumbo, terutama karena mereka mempunyai portofolio pinjaman yang jauh lebih besar. Itu masih merupakan taruhan yang bagus. Perusahaan pialang yang ingin menyenangkan klien mereka yang lebih kaya juga merupakan pilihan yang bagus. Namun faktanya adalah, hampir semua pemberi pinjaman ingin menjual jumbo, baik yang dapat disesuaikan, disesuaikan tertunda, atau diperbaiki.

Yang miskin uang tunai sementara
Anda telah menemukan rumah yang bagus, tetapi memenuhi syarat untuk mendapatkan pinjaman yang cukup besar adalah sebuah masalah — untuk saat ini. Mungkin Anda berada di tahun kedua di kantor kejaksaan dengan beberapa tawaran untuk menggandakan penghasilan Anda di praktik swasta. Mungkin Anda baru saja akan menyelesaikan pembayaran uang sekolah Harvard putra Anda. Apa pun kasusnya, Anda tahu bahwa pendapatan Anda akan melonjak — dan secara signifikan.

Apa yang Anda inginkan: Jawaban atas masalah Anda mungkin dengan “membeli” pinjaman Anda, atau membayar satu atau dua poin di muka untuk mendapatkan tingkat bunga yang lebih rendah. Kemudian Anda bisa memenuhi syarat untuk mendapatkan pinjaman yang lebih besar.

Pertimbangkan apa yang dikenal sebagai pembelian dua-untuk-satu. Anda mengurangi tarif tahun pertama sebesar dua poin dan tahun kedua sebesar satu poin. Pada tahun ketiga, pinjaman menjadi tetap, dan tetap pada tingkat bunga tersebut selama masa pinjaman. Ini dapat membantu Anda membeli lebih banyak rumah.

Tempat membeli: Pembelian paling sering ditemukan pada bankir hipotek karena biasanya merupakan keterikatan pada produk suku bunga tetap, spesialisasi bankir hipotek. Tapi mereka tidak terbatas pada bank hipotek. Anda juga harus mencoba bank menengah dan penghematan, yang memungkinkan Anda membuka rekening tabungan berbunga (baik didanai oleh Anda atau hadiah dari orang tua atau anggota keluarga lainnya), yang darinya dana secara otomatis ditarik ke pihak peminjam. untuk menjaga pengeluaran sendiri rendah untuk beberapa tahun pertama. Selain itu, jika Anda memiliki akun pialang, Anda mungkin akan terkejut dengan manfaatnya bagi Anda. Beberapa perusahaan Wall Street, termasuk Merrill Lynch, banyak menulis hipotek akhir-akhir ini — dan mereka cenderung cukup fleksibel.

Mereka yang berpenghasilan tinggi/tabung miskin
Anda memiliki pekerjaan yang bagus dan Anda telah menemukan rumah yang Anda sukai. Namun Anda terkubur dalam pinjaman mahasiswa—atau Anda bepergian keliling dunia tanpa peduli—dan belum mampu menabung untuk uang muka.

Apa yang Anda inginkan: Lima belas tahun yang lalu Anda hampir tidak mempunyai peluang untuk mendapatkan pembiayaan 100%. Pemberi pinjaman sangat gugup tentang hal itu sehingga pilihannya bahkan tidak ada dalam menu. Tapi hari ini ceritanya berbeda.

Uang dalam pembiayaan 100% saat ini biasanya disebut sebagai pinjaman 80-20, atau “piggy-backed second”. Artinya, ada hipotek pertama sebesar 80% dari total dan hipotek kedua untuk sisanya. Kabar buruknya adalah keduanya memiliki suku bunga yang tinggi. Jika Anda memiliki sesuatu untuk disisihkan — bahkan 3% — Anda menghemat banyak uang. Itu karena Fannie Mae telah membakukan kriteria pinjaman untuk pembiayaan 97% dan sekarang akan membeli pinjaman ini, yang berarti bahwa hampir setiap pemberi pinjaman hipotek dapat menawarkannya.

Tempat membeli: Dalam situasi yang, bisa kita katakan, “aneh”, sering kali yang terbaik adalah mengunjungi broker hipotek. Orang-orang ini bertindak sebagai agen, merujuk Anda ke pemberi pinjaman dan kemudian memungut biaya atau persentase dari jumlah pinjaman Anda. Biaya adalah kuncinya: Mereka tidak dibayar kecuali Anda mendapatkan pinjaman. Namun, sangat penting untuk hanya memilih broker yang sangat direkomendasikan – dan rekomendasi tersebut harus datang dari teman atau kolega yang benar-benar pernah menggunakan broker tersebut, bukan agen atau pembangun real estat Anda. Misalnya, pelanggan yang menggunakan broker hipotek mengeluh bahwa broker mengatakan mereka mencari selusin atau lebih sumber padahal sebenarnya mereka hanya memeriksa dua atau tiga sumber. Keluhan lain: Broker cenderung melemparkan kasus ke pemberi pinjaman yang merupakan teman mereka, dan mereka dapat memperlambat proses hipotek, membuat Anda menunggu rincian tentang tingkat bunga yang mereka berikan kepada Anda sampai terlalu dekat untuk dijual di tempat lain .

Penjahat Kredit
Anda terlambat membayar 30 hari pada kartu Visa Anda, dan suatu saat Anda lupa membayar tagihan telepon. Apakah Anda bisa mendapatkan pinjaman? Apakah Anda seharusnya membayar kesalahan Anda selamanya?

Apa yang Anda inginkan: Broker hipotek Tampa Chris Munzo mengatakan dia dulu hanya memiliki satu sumber pinjaman untuk risiko kredit macet. Namun kini, ketika pasar semakin kompetitif, “Saya memiliki enam atau tujuh pemberi pinjaman yang secara agresif meminta bisnis kredit saya (yang buruk),” katanya.

Salah satu alasannya: Pemberi pinjaman akhirnya menyadari bahwa kebanyakan orang dengan 20% hingga 30% ekuitas di sebuah rumah tidak akan meninggalkannya, meskipun kredit mereka buruk. Alasan lainnya: Banyak pemberi pinjaman kini memiliki sistem penilaian kredit sendiri yang membantu mereka mengetahui seberapa besar risiko yang sebenarnya dihadapi seseorang – sehingga dapat menentukan harga pinjaman yang sesuai.

Tempat membeli: Semua pemberi pinjaman lebih bersedia untuk memberikan pinjaman kredit macet akhir-akhir ini, tetapi pilihan terbaik Anda mungkin adalah broker hipotek. “Mereka menyebutnya ‘uang keras’, dan broker hipotek adalah tempat Anda harus pergi untuk mendapatkannya,” kata broker Carolina Utara Christopher Cruise. “Saat ini, umumnya Anda masih lebih baik pergi ke broker hipotek untuk mendapatkan kredit B, C, dan D.”