Pajak saat Anda menjual rumah Anda

IRS baru saja mengeluarkan panduan tentang peraturan pajak seputar penjualan rumah. Dan itu bahkan bisa mengeja lagi tabungan untuk Anda.

Jika Anda adalah pemilik rumah, Anda mungkin menyadari keringanan pajak yang sangat besar yang tersedia saat Anda menjual rumah. Mainkan kartu Anda dengan benar dan Anda dapat menyertakan keuntungan hingga $250.000 ($500.000 saat mengajukan bersama) dan utang Tidak ada apa-apa ke IRS.

Perjanjian besar ini disahkan pada tahun 1997 dan disertai dengan beberapa keberatan. Dikatakan bahwa Anda harus memiliki dan menggunakan properti tersebut sebagai tempat tinggal utama Anda setidaknya selama dua tahun dari periode lima tahun yang berakhir pada tanggal penjualan. Hak istimewa pengecualian keuntungan juga umumnya tidak tersedia jika Anda mengecualikan keuntungan sebelumnya dalam periode dua tahun yang berakhir pada tanggal penjualan. Dengan kata lain, diperlukan masa tunggu 24 bulan sebelum menghapus keuntungan penjualan rumah lainnya dari 1040 Anda.

Cukup benar.

Namun terdapat kekurangan panduan IRS tentang cara menerapkan aturan yang tampaknya sederhana ini dalam berbagai situasi dunia nyata. Misalnya: Apa yang terjadi jika Anda menjual rumah setelah memilikinya lebih sedikit dari dua tahun? Untungnya, IRS akhirnya mengeluarkan serangkaian peraturan yang telah lama ditunggu-tunggu pada akhir Desember 2002. Dan ternyata hal ini pantas untuk ditunggu karena ternyata mereka ramah terhadap pembayar pajak. Faktanya, karena peraturan ini berlaku surut, masuk akal untuk mengklaim pengembalian pajak yang dibayarkan atas penjualan tahun sebelumnya. Berikut rinciannya.

Anda tidak memenuhi aturan dua tahun
Jadi apa yang terjadi jika Anda tidak memenuhi persyaratan dasar waktu penjualan rumah yang dijelaskan di atas? Misalnya, Anda menjual rumah untuk mendapatkan keuntungan setelah tinggal di sana hanya selama 18 bulan, bukan dua tahun yang diwajibkan. Atau Anda dapat menjual rumah Anda saat ini kurang dari dua tahun setelah mengecualikan keuntungan dari penjualan rumah sebelumnya. Apakah Anda harus membayar pajak atas seluruh keuntungan saat Anda melakukan penjualan “awal”?

Mungkin tidak. Kemungkinannya adalah, Anda dapat menghindari pajak federal dengan mengklaim pengurangan keuntungan. (Namun, jika Anda tidak memenuhi syarat untuk hak istimewa ini, seluruh keuntungan Anda memang akan dikenakan pajak.) Untungnya, peraturan IRS yang baru memudahkan Anda untuk memenuhi syarat untuk mendapatkan keringanan pengecualian keuntungan yang dikurangi. Dan jika Anda memenuhi syarat, hampir pasti jumlahnya akan cukup besar untuk melindungi seluruh keuntungan dari penjualan dini.

Dengan asumsi Anda memenuhi syarat, jumlah pengecualian yang dikurangi sama dengan jumlah penuh $250.000 atau $500.000 (mana saja yang berlaku untuk Anda) dikalikan dengan pecahan. Pembilangnya adalah yang lebih pendek dari: (1) total jangka waktu Anda memiliki dan menggunakan rumah tersebut sebagai tempat tinggal utama Anda selama jangka waktu lima tahun yang berakhir pada tanggal penjualan; atau (2) jangka waktu antara penjualan terakhir yang Anda klaim pengecualiannya dan tanggal penjualan rumah yang sedang dijual. Penyebutnya adalah dua tahun (atau setara dalam bulan atau hari).

Contoh 1: Anda dan pasangan telah memiliki dan menggunakan rumah sebagai tempat tinggal utama selama 22 bulan. Dalam kasus ini, pengurangan pengecualian yang tersedia untuk melindungi keuntungan penjualan rumah prematur Anda adalah $458.333 ($500.000 x (22 bulan/24 bulan)).

Contoh 2: Anda belum menikah. Anda menjual rumah Anda sebelumnya 13 bulan yang lalu dan mengecualikan keuntungannya. Sekarang Anda akan menjual rumah Anda saat ini, yang telah dimiliki dan digunakan sebagai tempat tinggal utama Anda selama 18 bulan. (Anda membelinya dan tinggal di dalamnya selama lima bulan sebelum akhirnya berhasil menjual rumah Anda sebelumnya.) Pengurangan pengecualian yang tersedia untuk keuntungan tempat tinggal dari penjualan prematur rumah Anda saat ini adalah $135,417 ($250,000 x (13 bulan/ 24 bulan)) .

Jadi, kapan pengurangan pengecualian ini berlaku? Apabila penjualan prematur terutama disebabkan oleh: (1) perubahan tempat kerja; (2) alasan kesehatan; atau (3) keadaan tak terduga lainnya. Sebelum peraturan baru dikeluarkan, tidak ada panduan IRS tentang apa yang dimaksud dengan perubahan tempat kerja atau alasan kesehatan. Anda juga tidak diperbolehkan mengklaim keadaan yang tidak terduga sebagai alasan penjualan rumah prematur. Kabar baiknya adalah peraturan baru ini memberikan aturan menguntungkan yang kini dapat Anda andalkan untuk penjualan di masa mendatang (dan mungkin juga penjualan di masa lalu, seperti yang dijelaskan di akhir artikel ini). Berikut adalah bagaimana setiap skenario didefinisikan.

Penjualan prematur karena perubahan tempat kerja
Jika ada “individu yang memenuhi syarat” yang mengalami perubahan tempat kerja, kini Anda dapat mengatakan bahwa itulah alasan utama penjualan rumah prematur Anda, sehingga Anda memenuhi syarat untuk pengecualian keuntungan yang berkurang. “Individu yang memenuhi syarat” berarti Anda, pasangan Anda, salah satu pemilik rumah, atau orang lain yang tempat tinggal utamanya berada di dalam rumah tangga Anda.

Penjualan rumah prematur secara otomatis akan dianggap terutama disebabkan oleh perubahan tempat kerja jika ada individu yang memenuhi syarat lulus tes jarak berikut: tempat kerja baru atau wirausaha harus berjarak setidaknya 50 mil dari tempat tinggal sebelumnya ( properti yang dijual) sebagai tempat kerja sebelumnya atau pekerjaan mandiri dari tempat tinggal sebelumnya.

Mungkin ada pengecualian untuk tes 50 mil. Anda masih berhak atas potongan pengecualian keuntungan yang dikurangi jika keadaan tertentu menunjukkan bahwa penjualan rumah prematur Anda terutama disebabkan oleh perubahan lokasi kerja oleh individu yang memenuhi syarat. Misalnya, jika Anda mendapatkan pekerjaan baru sebagai pekerja ruang gawat darurat yang mengharuskan Anda tinggal di dekatnya, Anda mungkin masih memenuhi syarat untuk pengecualian pengurangan penghasilan.

Penjualan prematur karena alasan kesehatan
Berdasarkan peraturan baru, penjualan dini rumah Anda terutama disebabkan oleh alasan kesehatan jika Anda harus pindah untuk: (1) mendapatkan, memberikan atau memfasilitasi diagnosis, penyembuhan, mitigasi atau pengobatan penyakit, penyakit atau cedera dari orang yang memenuhi syarat. individu; atau (2) memperoleh atau memberikan perawatan medis atau pribadi untuk individu yang memenuhi syarat yang menderita suatu penyakit, penyakit, atau cedera.

Untuk tujuan ini, “individu yang memenuhi syarat” berarti: Anda, pasangan Anda, salah satu pemilik rumah, atau siapa pun yang tempat tinggal utamanya berada dalam rumah tangga Anda. Selain itu, hampir semua anggota keluarga dekat (termasuk saudara kandung dan anak tiri) dari seseorang yang disebutkan di atas juga dianggap sebagai individu yang memenuhi syarat. Dan setiap keturunan kakek nenek Anda (seperti sepupu pertama Anda) juga dianggap sebagai individu yang memenuhi syarat.

Penjualan rumah prematur secara otomatis akan dipertimbangkan terutama karena alasan kesehatan ketika dokter merekomendasikan perubahan tempat tinggal karena alasan kesehatan individu yang memenuhi syarat (seperti dijelaskan di atas). Jika tidak, fakta dan keadaan harus menunjukkan bahwa penjualan prematur Anda terutama disebabkan oleh alasan kesehatan individu yang memenuhi syarat.

Penjualan prematur karena keadaan yang tidak terduga
Peraturan baru ini juga memungkinkan Anda untuk mengatakan bahwa penjualan awal rumah Anda terutama disebabkan oleh keadaan yang tidak terduga ketika salah satu peristiwa berikut terjadi selama periode kepemilikan dan penggunaan properti sebagai tempat tinggal utama Anda:

• individu yang memenuhi syarat meninggal dunia;
• individu yang memenuhi syarat berhak menerima kompensasi pengangguran;
• individu yang memenuhi syarat mengalami perubahan status pekerjaan atau status wirausaha yang mengakibatkan ketidakmampuan Anda membayar biaya perumahan dan biaya hidup dasar;
• seseorang yang memenuhi syarat telah bercerai atau berpisah secara hukum;
• kehamilan individu yang memenuhi syarat menyebabkan kelahiran kembar;
• rumah Anda dijual setelah disita atau dikutuk (misalnya oleh lembaga pemerintah);
• rumah Anda menjadi korban bencana akibat ulah manusia atau aksi perang atau terorisme.

Untuk tujuan ini, “individu yang memenuhi syarat” berarti Anda, pasangan Anda, pemilik bersama atas properti tersebut, atau orang lain yang tempat tinggal utamanya berada dalam rumah tangga Anda.

Jika rumah Anda sebagian digunakan untuk keperluan bisnis atau persewaan
Jika Anda memiliki kantor pusat untuk bisnis kecil Anda atau jika Anda menyewakan kamar di rumah Anda (dan telah melakukannya selama Anda memiliki rumah), peraturan IRS yang baru memiliki beberapa perlakuan pajak yang menguntungkan. Saat Anda menjual, IRS sebelumnya mengharuskan Anda memperlakukan penjualan tersebut sebagai dua transaksi terpisah. Anda telah diminta untuk mengalokasikan basis pajak dan hasil penjualan Anda antara bagian bisnis atau sewa properti dan bagian tempat tinggal. Keuntungan dari porsi residensial umumnya memenuhi syarat untuk kelompok pengecualian keuntungan, sedangkan keuntungan dari porsi bisnis atau sewa tidak. Jadi keuntungan apa pun yang dialokasikan ke bagian properti Anda tersebut akan dikenakan pajak.

Kabar baiknya: Kini Anda dapat memperlakukan seluruh rumah Anda sebagai satu properti, asalkan bagian tempat tinggal dan bagian sewa atau bisnis keduanya berada dalam unit rumah yang sama. Jadi seluruh rumah Anda dapat memenuhi syarat untuk pengecualian keuntungan $250.000 atau $500.000, selama Anda lulus tes yang dijelaskan di awal artikel ini untuk bagian hunian. Satu hal yang perlu diperhatikan: Anda harus membayar pajak atas keuntungan apa pun yang disebabkan oleh pengurangan penyusutan yang diklaim untuk sewa atau penggunaan bisnis rumah Anda setelah tanggal 6 Mei 1997. Namun karena Anda sudah mendapatkan penghematan pajak dari penghapusan depresiasi sebelumnya, Anda masih unggul.

Peringatan: Peraturan baru tidak akan membantu ketika persewaan atau bisnis menjadi bagian dari properti Anda bukan dalam unit rumah yang sama dengan tempat tinggal Anda. Misalnya, Anda menggunakan bangunan terpisah sebagai unit sewa. Saat Anda menjual properti, Anda harus menghitung secara terpisah setiap keuntungan yang dapat dialokasikan ke bangunan terpisah dan membayar pajak atas jumlah tersebut. Begitu pula jika bagian rumah yang Anda sewakan merupakan unit hunian yang lengkap dan terpisah karena memiliki fasilitas dapur dan kamar mandi serta pintu masuk tersendiri.

Jika Anda menjual tanah kosong di samping rumah Anda
Peraturan baru ini juga memungkinkan Anda menggunakan pengecualian keuntungan berharga Anda untuk melindungi keuntungan dari penjualan tanah kosong di sebelah tempat tinggal utama Anda. Anda bahkan dapat menjual parsel beserta rumah Anda dan tanah kosong di sekitarnya dalam transaksi yang sepenuhnya terpisah. Namun, tanah tersebut harus dijual dalam waktu dua tahun sebelum atau sesudah Anda menjual kavling beserta rumah Anda. Tanah tersebut juga harus berdekatan dengan bidang tersebut dan digunakan sebagai bagian dari tempat tinggal utama Anda.

Jika Anda lulus tes ini, pengecualian keuntungan Anda dapat digunakan untuk mengimbangi hingga $250.000 ($500.000 jika Anda mengajukan bersama-sama) dalam keuntungan bersama dari penjualan bidang tanah yang berisi rumah Anda dan tanah kosong yang berdekatan. Misalnya, sebuah contoh dalam peraturan mengatakan Anda dapat menjual sebidang tanah seluas satu hektar dengan rumah Anda dalam satu transaksi dan sebidang tanah kosong seluas 29 hektar yang bersebelahan dalam transaksi terpisah – dan menggunakan pengecualian keuntungan Anda untuk mengurangi keuntungan gabungan dari dua penjualan. Agaknya hasil menguntungkan yang sama juga berlaku jika Anda menjual tanah kosong Anda dalam beberapa transaksi terpisah.

Dijual tahun lalu atau lebih awal? Tidak masalah, tapi perhatikan tenggat waktunya
Peraturan baru penjualan rumah ramah wajib pajak umumnya hanya berlaku untuk penjualan setelah tanggal 23 Desember 2002. Namun, Anda juga dapat memilih untuk menerapkan aturan baru secara surut pada penjualan sebelumnya, asalkan terjadi pada tahun pajak yang masih terbuka. Ini berarti bahwa dalam beberapa kasus mungkin ada baiknya mengajukan pengembalian yang diubah.

Biasanya Anda memiliki waktu tiga tahun dari batas waktu pengajuan awal untuk mengklaim pengembalian pajak dengan mengirimkan pengembalian yang diubah kepada IRS yang secara surut mengikuti aturan baru. (Ini mengasumsikan Anda mengajukan pengembalian asli untuk tahun penjualan tepat waktu.) Yang terpenting, Anda hanya memiliki waktu hingga 15 April 2005 untuk mengubah pengembalian tahun 2001 jika Anda menjual rumah pada tahun itu. Pengembalian tahun 2002 dan 2003 Anda juga wajar untuk diubah, dan tidak ada alasan untuk menunggu jika Anda menjual rumah Anda di salah satu tahun tersebut. Jika Anda menjual rumah Anda tahun lalu, cukup ikuti aturan baru yang ramah pembayar pajak saat Anda mempersiapkan pengembalian tahun 2004.