Jual tanpa broker | Berita Rubah

Agen real estat secara alami menentang keras gagasan bahwa Anda dapat menjual rumah Anda sendiri. Mereka mengklaim bahwa hanya mereka yang mengetahui nilai rumah setempat dan undang-undang real estat yang sebenarnya dan bahwa mereka akan “menyaring” calon pembeli untuk Anda – melindungi waktu dan keselamatan Anda.

Beberapa pemilik berpikir sebaliknya. Menurut studi National Association of Realtors tahun 2002, sekitar 13% dari semua penjual rumah melakukannya sendiri. Keuntungannya adalah menjual sendiri – meskipun berpotensi merepotkan – dapat menghemat sekitar 6% biaya perantara. Tentu saja bervariasi. Untuk properti yang sulit dijual, penghematannya bisa mencapai 10%, namun di pasar yang sangat kompetitif (di mana broker memotong komisinya), penghematannya bisa mencapai 5% atau lebih rendah. Tentu saja, pada rumah mahal yang mungkin masih sepadan dengan kerja ekstra.

Berpikir untuk mengambil risiko sendiri? Inilah yang perlu Anda ketahui jika Anda ingin bertindak sebagai broker Anda sendiri.

Temukan pembeli
Langkah paling penting adalah menentukan harga rumah Anda dengan benar. Mintalah terlalu sedikit dan Anda akan selalu bertanya-tanya apakah Anda kehilangan uang dalam kesepakatan itu. Mintalah terlalu banyak dan Anda akan “dikencani”, seperti yang dikatakan oleh agen properti, membuat pembeli curiga bahwa ada sesuatu yang tidak beres atau bahwa Anda hanyalah orang yang tidak masuk akal.

Bagaimana Anda mendapatkan harga yang tepat? Cara termudah adalah dengan menyewa penilai independen. Sebagian besar mengenakan biaya $250 hingga $500 untuk layanan ini. Mereka akan memiliki informasi tentang penjualan rumah terdekat di ujung jari mereka — mereka membeli akses ke database catatan pajak dan berbagai informasi listing — dan mereka akan secara pribadi memeriksa rumah Anda untuk mencatat dek baru yang Anda bangun atau ruang bawah tanah yang baru saja selesai dibangun. (Untuk daftar penilai di wilayah Anda, kunjungi situs web Appraisal Institute.)

Saat Anda siap mengiklankan rumah Anda, gunakan jaring yang luas. Karena rumah Anda tidak akan disertakan dalam layanan beberapa listing (atau MLS, di mana anggota National Association of Realtors mengumpulkan listing real estat mereka untuk merangsang penjualan), Anda harus menghasilkan lalu lintas sendiri. Beli iklan baris di semua surat kabar lokal Anda, termasuk pembeli dan publikasi alternatif mingguan. Banyak daerah memiliki surat kabar real estat gratis yang melayani orang-orang yang menjual rumah mereka sendiri. Anda mungkin juga ingin mendaftarkan rumah Anda secara online.

Iklan Anda harus mencakup hal-hal mendasar seperti lokasi, harga, jumlah kamar tidur, dan nilai jual unik seperti dapur baru atau pemandangan danau, saran Larry Lessin, pemilik Save 6, sebuah perusahaan pemasaran real estat dekat Washington, DC. $899, perusahaan menawarkan kepada pelanggan yang menjual rumah mereka sendiri iklan bergambar dalam hadiah bulanan, terdaftar di 12 situs web, termasuk Jaringan Dijual Oleh Pemilik Nasional dan papan kayu. “Iklan yang mendapat tanggapan paling banyak memiliki urgensi terhadap iklan tersebut,” kata Lessin. Kata kunci yang menonjol adalah “motivasi penjual” atau “harga di bawah pasar”. Dan pembeli sepertinya selalu memasang iklan yang menawarkan pembiayaan kepada pemilik (saat penjual memegang hipotek) atau membantu biaya penutupan, katanya.

Pamerkan tanda untuk bagian depan rumah Anda. Kerajinan logam murah dari Home Depot terlihat murahan. Kunjungi perusahaan papan tanda lokal untuk mendapatkan model kayu besar (biasanya sekitar $75). “Setidaknya setengah panggilan ke rumah saya berasal dari orang-orang yang lewat,” kata Bruce Buchanan, seorang CPA di Bowie, Md., yang menjual sendiri lima kamar tidurnya di Kolonial. Cobalah untuk mencantumkan harga yang diminta di papan Anda untuk membantu mengurangi jumlah panggilan dari pembeli di luar kisaran harga Anda.

Dan jangan lupakan bentuk periklanan aslinya: dari mulut ke mulut. Bicarakan tentang rumah Anda di tempat kerja, di gym, dan di toko bahan makanan. Hampir separuh penjual yang kami ajak bicara membuat kesepakatan dengan seorang kenalan. Misalnya, George dan Susan Wyper dari Darien, Connecticut, menjual rumah mereka yang memiliki tiga kamar tidur dan dua kamar mandi kepada seorang teman dari temannya yang telah lama mencari di lingkungan tersebut. Sementara itu, rumah lain di dekatnya tetap tidak terjual selama berminggu-minggu dan akhirnya ditarik dari pasar. “Hubungan ini sangat membantu karena kami dengan mudah mengetahui bahwa dia adalah pembeli yang serius,” kata George Wyper. “Sebelum orang terburu-buru membuat perjanjian pencatatan, mereka harus menanyakan semua teman mereka.”

Penjual independen harus ingat bahwa mereka harus mematuhi banyak undang-undang perumahan yang adil, yang dirancang untuk melindungi pembeli dari diskriminasi berdasarkan ras, agama, jenis kelamin, atau asal negara. Untuk informasi lebih lanjut mengenai undang-undang ini, hubungi: Hot Line Diskriminasi Perumahan HUD di 800-669-9777 atau kunjungi situs web HUD.

Saat Broker Memanggil
Bersiaplah untuk menerima serangan gencar dari agen lokal yang mencoba meyakinkan Anda untuk mendaftarkan rumah Anda kepada mereka. Salah satu kalimat favorit mereka adalah mereka memiliki prospek menarik yang hanya ingin melihat properti Anda. Mungkin memang begitu.

Namun ingat: Jika Anda mengizinkan agen menunjukkan rumah Anda, Anda mungkin bertanggung jawab atas komisinya, meskipun Anda belum menandatangani perjanjian pencatatan.

Salah satu cara untuk menghindari kebingungan adalah meminta pengacara real estat Anda membuat perjanjian pencatatan terbuka satu kali. Dokumen ini harus dengan jelas menyatakan bahwa Anda tidak memiliki perjanjian eksklusif dengan agen, tetapi Anda bersedia membayar sejumlah biaya jika rumah tersebut dijual kepada pembeli tertentu yang dirujuk oleh agen tersebut kepada Anda. Biaya ini dapat dinegosiasikan dan harus dimasukkan dalam perjanjian. Dalam beberapa situasi ini, agen akan meminta setengah dari komisi yang biasa dibayarkan di wilayah tersebut, namun sering kali hanya membayar 1% atau 2% dari harga pembelian.

Penutupan Kesepakatan
Sekarang urusan dokumen dimulai. Hal pertama yang Anda perlukan adalah kontrak penjualan — dokumen yang menunjukkan harga yang telah Anda dan pembeli sepakati serta tanggal penutupannya. Ini adalah jumlah waktu yang dimiliki pembeli untuk mendapatkan hipotek. Enam hingga delapan minggu biasanya merupakan waktu yang cukup. Jika ada yang meminta waktu tambahan, bisa jadi itu pertanda dia akan kesulitan mendapatkan pembiayaan. Sekali lagi, Anda mungkin memerlukan pengacara real estat yang baik untuk membantu Anda menyusun makalah ini. Meskipun banyak pemilik menggunakan salinan perjanjian perantara atau formulir yang terdapat dalam buku pegangan yang diterbitkan, undang-undang dan peraturan sangat bervariasi di setiap negara bagian sehingga perjanjian umum ini sering kali perlu ditulis ulang pada saat penutupan.

Sementara itu, kemampuan pembeli untuk memenuhi syarat dapat mengganggu keseluruhan proses pada menit-menit terakhir. Tidak banyak yang dapat Anda lakukan untuk memastikan calon pembeli bisa mendapatkan pembiayaan — hal ini bahkan bukan sesuatu yang dapat dijamin oleh para pialang, meskipun mereka berbicara tentang pemeriksaan yang mereka lakukan. Namun ada cara untuk membantu mengurangi kemungkinan gagalnya kesepakatan. Misalnya, di pasar perumahan yang sulit di New York, pembeli biasanya diharuskan untuk menyisihkan 10% dari harga pembelian di escrow hingga penutupan. Cobalah meminta deposit sebesar itu dan Anda akan segera menyingkirkan pembeli serius dari angan-angan tersebut.

Semua detail ini mungkin terasa rumit. Namun penjual independen yang kami ajak bicara sepakat bahwa dengan sedikit perencanaan, prosesnya tidak akan memakan banyak waktu. Dan menghemat ribuan dolar bukanlah hal yang buruk.