Jadi, Anda ingin menjadi tuan tanah

Memiliki properti sewaan membuat Anda memenuhi syarat untuk mendapatkan keringanan pajak yang menguntungkan. Berikut ini ikhtisarnya.

HARI INI TAMPAKNYA SEPERTI INI Semua orang membicarakan tentang membeli real estat sebagai investasi. Seringkali idenya adalah membalik properti dengan cepat – mungkin perubahan besar dalam waktu singkat. Namun, mereka yang benar-benar berani punya rencana berbeda: Mereka berniat membeli properti sewaan.

Menjadi tuan tanah membawa beberapa keuntungan pajak yang signifikan. Faktanya, peraturan IRS yang menguntungkan adalah salah satu alasan utama mengapa banyak keuntungan diperoleh di bidang real estat. (Alasan besar lainnya adalah memanfaatkan investasi real estat dengan hipotek melipatgandakan potensi keuntungannya, tapi itu adalah topik untuk lain waktu.)

Kekurangan? Tentu saja penyewa. Dan risikonya: Jika harga real estat dan sewa turun, investasi Anda bisa merugi.

Saya tidak dapat membantu Anda mengetahui apakah Anda memiliki kesabaran dan keuletan untuk menjadi tuan tanah, atau apakah harga real estat di daerah Anda sedang mencapai tingkat yang sangat tinggi. Tapi saya bisa menjelaskan kepada Anda keringanan pajak yang ditawarkan kepada mereka yang menyewakan properti mereka. Inilah yang perlu Anda ketahui:

Apa yang bisa Anda hapus
Saya yakin Anda sudah tahu bahwa Anda dapat mengurangi bunga hipotek dan pajak properti atas properti sewaan. Jika Anda membayar poin hipotek, Anda harus mengamortisasikannya selama jangka waktu pinjaman (tidak seperti poin hipotek untuk membeli tempat tinggal utama, yang dapat langsung dipotong).

Anda juga dapat menghapus semua biaya operasional lainnya – seperti utilitas, asuransi, biaya asosiasi pemilik rumah, perbaikan dan pemeliharaan, perawatan halaman, dan sebagainya.

Namun hal yang paling menarik adalah Anda dapat mendepresiasi biaya bangunan tempat tinggal selama 27,5 tahun, bahkan ketika nilainya (Anda berharap) meningkat. Katakanlah properti sewaan Anda – tidak termasuk tanah – berharga $100.000. Pengurangan penyusutan tahunan adalah $3.636, yang berarti Anda dapat memperoleh arus kas positif sebanyak itu tanpa harus berhutang pajak penghasilan. Itu merupakan kesepakatan yang cukup bagus, terutama setelah Anda memiliki beberapa properti. Bangunan komersial harus disusutkan dalam jangka waktu 39 tahun yang lebih lama, namun penghapusan tersebut masih akan melindungi sebagian arus kas dari pajak.

Waspadai Aturan Kerugian Pasif
Jika properti Anda mengalami kerugian pajak—dan sebagian besar mengalami kerugian, setidaknya pada tahun-tahun awal—segalanya menjadi rumit. Aturan yang disebut kehilangan aktivitas pasif, atau PAL, kemungkinan besar akan berlaku. Konsep dasar PAL adalah ini: Anda dapat mengurangi kerugian pasif hanya jika Anda memiliki pendapatan pasif dari sumber lain – seperti pendapatan operasional positif dari properti sewaan lain atau keuntungan dari penjualannya.

Untungnya, pengecualian khusus mengatakan bahwa Anda biasanya dapat mengurangi kerugian pasif hingga $25.000 dari properti sewaan selama: (1) pendapatan kotor Anda yang disesuaikan (sebelum kerugian properti) kurang dari $100.000; dan (2) Anda “berpartisipasi aktif” dalam aktivitas persewaan. Partisipasi aktif berarti memiliki 10% atau lebih saham di properti dan cukup energik untuk setidaknya membuat keputusan manajemen seperti menyetujui penyewa, menandatangani sewa, dan mengizinkan perbaikan. Dengan kata lain, Anda tidak perlu memotong rumput dan menyiram sendiri saluran pembuangan untuk lulus ujian. Namun jika Anda menggunakan perusahaan manajemen untuk menangani semua detailnya, lupakan memanfaatkan pengecualian $25.000.

Jika AGI Anda antara $100.000 dan $150.000, pengecualiannya akan dihapuskan secara pro-rata. Jadi AGI sebesar $125.000 berarti Anda dapat mengurangi kerugian properti pasif hingga $12.500 (setengah dari jumlah maksimum $25.000) bahkan jika Anda tidak memiliki penghasilan pasif.

Intinya: Pemilik properti sewaan harus memperhatikan AGI mereka seperti elang. Setiap $2 di atas ambang batas $100.000 dikenakan biaya pengurangan kerugian pasif saat ini sebesar satu dolar. Misalnya, AGI 2005 Anda berada tepat di sekitar garis batas $100.000. Anda mungkin ingin mempertimbangkan langkah perencanaan akhir tahun yang akan mengurangi AGI Anda, atau setidaknya tidak meningkatkannya. Menjual beberapa saham yang merugi atau reksa dana mungkin merupakan ide yang bagus, sementara menjual beberapa saham yang menguntungkan mungkin akan membuat Paman Sam bahagia.

Jika AGI Anda di atas $150.000 dan Anda tidak memiliki penghasilan pasif, biasanya Anda tidak dapat mengurangi kerugian properti sewaan. Namun, kerugian Anda akan terbawa ke tahun-tahun pajak berikutnya. Anda pada akhirnya akan dapat mengurangi kerugian sisa saat Anda menjual properti atau menghasilkan pendapatan pasif. Secara keseluruhan, hal ini bukanlah hasil yang buruk selama Anda hanya mengalami “kerugian kertas” yang disebabkan oleh penghapusan penyusutan.

Dua hal lagi tentang aturan PAL.

Pertama, jika properti Anda berada di kawasan resor, rata-rata jangka waktu sewa mungkin tujuh hari atau kurang. Dalam hal ini, IRS mengatakan Anda menjalankan bisnis, bukan operasi persewaan. (Saya tahu kedengarannya gila, tapi saya tidak menulis peraturannya.) Sekarang, jika Anda “berpartisipasi secara substansial” dalam pengelolaan bisnis ini, Anda dibebaskan dari peraturan PAL dan dapat mengurangi kerugian Anda saat ini. Jadi apa yang diperlukan untuk berpartisipasi secara substansial? Singkatnya, Anda harus: 1) menghabiskan lebih dari 500 jam setahun untuk merawat properti atau 2) menghabiskan lebih dari 100 jam, tanpa ada orang lain yang menghabiskan lebih banyak waktu selain Anda. Ingat, pengecualian ini hanya berlaku jika rata-rata jangka waktu sewa adalah tujuh hari atau kurang. Jika Anda menggunakan perusahaan pengelola, Anda hampir pasti tidak akan memenuhi pedoman partisipasi. (Untuk informasi lebih lanjut tentang properti sewa liburan dan pajak Anda, klik di sini.)

Kedua, ada pengecualian PAL lainnya yang hanya berlaku bagi orang-orang yang sangat terlibat dalam real estate. Untuk memanfaatkan hal ini, Anda harus menghabiskan lebih dari 750 jam setiap tahunnya pada aktivitas real estat di mana Anda berpartisipasi secara material. Dan jam kerja tersebut harus lebih dari 50% waktu yang Anda habiskan untuk bekerja mencari nafkah. Ada juga beberapa rintangan lainnya, namun jika Anda menyelesaikannya, Anda akan dibebaskan dari peraturan PAL dan oleh karena itu dapat mengurangi kerugian sewa Anda. Bagaimana jika saya mempunyai penghasilan?
Pada akhirnya, properti sewaan Anda akan mulai menghasilkan pendapatan kena pajak positif alih-alih kerugian karena kenaikan harga sewa pada akhirnya akan melebihi biaya yang dapat dikurangkan. Tentu saja, Anda harus membayar pajak penghasilan atas keuntungan tersebut. Namun jika Anda telah mengumpulkan beberapa kerugian sisa pasif di tahun-tahun sebelumnya, kini Anda dapat menggunakannya untuk mengimbangi keuntungan Anda. Jadi, Anda mungkin tidak berhutang pajak tambahan untuk sementara waktu.

Hal menarik lainnya: Penghasilan kena pajak positif dari properti sewaan tidak terkena pajak wirausaha, atau SE, yang berlaku untuk sebagian besar usaha menguntungkan lainnya selain bekerja sebagai karyawan dan berinvestasi. Tergantung pada situasi Anda, pajak SE bisa sebesar 15,3% atau 2,9%. Bagaimanapun, itu adalah hal yang hebat bila Anda tidak perlu membayarnya. (Ambillah dari saya; saya wiraswasta.)

Aturan ramah wajib pajak saat Anda berjualan
Saat Anda menjual real estat yang telah Anda miliki selama lebih dari setahun, keuntungan Anda—selisih antara hasil penjualan dan dasar setelah dikurangi penyusutan—umumnya dianggap sebagai keuntungan modal jangka panjang. Namun, sebagian dari keuntungan – jumlah yang sama dengan depresiasi – dikenakan pajak dengan tarif federal maksimum hingga 25% daripada tarif normal 15%. Sebelum Anda mengeluh, ingatlah bahwa penghapusan penyusutan sebelumnya kemungkinan besar melindungi pendapatan yang akan dikenakan pajak sebesar 25% atau lebih. Sisa keuntungan Anda dikenakan pajak dengan tarif federal maksimum tidak lebih dari 15%.

Ingat juga bahwa Anda dapat menunda pajak penghasilan atas apresiasi properti sewaan sampai Anda menjualnya. Properti yang bagus dapat menghasilkan pertumbuhan pajak tangguhan yang diimpikan oleh para investor. Seperti yang Anda ketahui, hal ini tidak mudah dilakukan di pasar saham saat ini. Anda bahkan dapat mengantongi sebagian keuntungan Anda di muka dengan mengambil hipotek kedua atas properti Anda atau membiayai kembali dengan hipotek pertama yang lebih besar. Apakah ini manuver bebas pajak? Anda yakin.

Anda juga memiliki opsi untuk menjual real estat secara cicilan dengan mengambil kembali nota sebagian dari harga jual. Kemudian laba kena pajak Anda dapat disebar selama beberapa tahun. Anda juga harus membebankan bunga pembeli atas pembayaran yang ditangguhkan, namun biasanya Anda tidak perlu membayar bunga kepada pemerintah atas keuntungan yang ditangguhkan. Bisakah Anda melakukan ini dengan sekuritas yang diperdagangkan secara publik? Tidak.

Ingat kerugian pasif sisa itu? Anda juga dapat menggunakannya untuk mengimbangi keuntungan dari penjualan properti Anda. Jadi, ada baiknya Anda tetap memperhatikan kerugian Anda, meskipun Anda tidak dapat menguranginya sekarang.

Terakhir, undang-undang ini memperbolehkan pemilik properti untuk melepas properti yang bernilai tinggi sambil tetap menunda pajak penghasilan tanpa batas waktu. Di sini kita berbicara tentang apa yang disebut “pertukaran sejenis” atau “pertukaran Pasal 1031”. Pada dasarnya yang Anda lakukan adalah menukar satu properti dengan properti lain, dan menunda pembayaran pajak sampai Anda menjual properti baru. Atau, ketika Anda siap melepas properti itu, Anda dapat mengatur pertukaran serupa lainnya.

Memang benar, Anda mungkin tidak benar-benar menguangkan investasi real estat Anda, namun Anda pasti dapat menukar kepemilikan Anda di satu area dengan properti di lokasi yang Anda anggap lebih menjanjikan. Atau, misalnya, Anda dapat keluar dari bisnis apartemen sewaan dengan melakukan pertukaran serupa dengan mal, atau tanah mentah, atau bahkan lapangan golf atau marina.

Melihat? Sudah kubilang peraturan pajak real estat cukup menguntungkan. Sekarang terserah Anda untuk memutuskan apakah Anda ingin mengambil risiko.