Bisakah Anda mengidentifikasi gelembung perumahan?

Teman -teman terkasih,
Sama seperti mustahil untuk mengambil surat kabar atau majalah pada akhir 1999 yang tidak memuji cerita tentang terlalu banyak, hari ini ketika datang ke real estat perumahan. Seperti yang dilihat oleh Ekonom Yale Robert Shiller, mereka berbicara – ke atas dan negatif untuk kerugian – baik menciptakan dan menghancurkan kedua gelembung keuangan.

Ini bukan untuk mengatakan bahwa ada kesepakatan universal bahwa harga real estat sebenarnya menuju jenis keruntuhan yang dialami pasar saham, di mana nilai $ 7 triliun telah diberantas.

Itu tergantung pada siapa Anda berbicara.

Apa yang tidak diperselisihkan adalah bahwa harga rumah telah setidaknya merobek selama lima tahun terakhir, yang telah memberikan dua rekor laba terakhir. Yang pasti, tidak semua daerah di negara ini memiliki apresiasi 31 persen yang dialami di Nevada, atau lompatan 19 persen dalam harga rumah yang berada di Arizona Home pemilik selama 12 bulan. Menurut Kantor Pengawasan Perusahaan Perumahan Federal, Texas, Colorado, Ohio, Oklahoma dan Indiana adalah salah satu negara bagian yang mengalami peningkatan terkecil.

Sembilan suku bunga langsung dalam jangka pendek tidak banyak membantu meredam permintaan, sebagian karena Alan Greenspan, bahkan alasan bahkan Kepala Federal Reserve mengklaim dia tidak mengerti, tidak mengikuti suku bunga jangka panjang. (Meskipun tarif jangka pendek memiliki dampak terbesar pada pinjaman hipotek yang dapat disesuaikan, tarif pada koneksi tetap yang terkait dengan hipotek jangka panjang hampir tidak terhambat.) Bahkan, menurut National Association of Realtors, penjualan rumah yang ada pada bulan Juni adalah yang tertinggi dalam catatan, dengan hampir 7,4 juta unit terjual. April dan Juli tahun ini masing -masing adalah yang kedua dan ketiga. Dan Departemen Perdagangan baru saja melaporkan bahwa penjualan rumah baru menetapkan rekor baru bulan lalu.

Meskipun para ekonom dan ‘para ahli’ menggaruk -garuk kepala mereka, saya bisa menjelaskannya! Yang harus Anda lakukan adalah menggunakan akal sehat: jika Anda mempertimbangkan untuk membeli rumah dan melihat suku bunga naik, apa yang akan Anda lakukan, tunggu? Mustahil! Prospek tingkat hipotek yang lebih tinggi menempatkan setiap orang yang duduk di pagar untuk akhirnya menandatangani di garis putus -putus dan menandatangani perjanjian! Dia Mengapa penjualan perumahan tetap kuat.

Ini bertentangan dengan apa yang dapat Anda pikirkan, tetapi ingatlah: Jika suku bunga mulai naik, penjualan rumah pergi ke atastidak mati.

Pada titik tertentu, suku bunga secara alami akan cukup tinggi sehingga mereka mencapai pembayaran hipotek bulanan di luar kebanyakan pembeli. Inilah saat Anda melihat penjualan rumah menunda.

Ini juga ketika Anda akan mulai melihat bahwa harga melemah. Karena ukuran apa pun, mereka telah dieliminasi di banyak pasar.

Edward Learn, seorang ekonom yang mengepalai perkiraan Anderson yang bergengsi di University of California di Los Angeles, mengatakan salah satu cara untuk melihatnya adalah dengan melihat rasio harga/pendapatan real estat. Seperti halnya saham, ini memberi tahu Anda berapa banyak yang harus Anda belanjakan untuk mendapatkan penghasilan satu dolar. Dalam kasus perumahan, Leamer membandingkan harga rata -rata rumah dibandingkan dengan biaya tahunan untuk menyewa apartemen 1500 kaki persegi di 46 wilayah metropolitan di seluruh negeri.

Klik tautan ini (PDF) untuk melihat pasar yang telah menempatkan peningkatan P/E terbesar dalam lima tahun terakhir. Klik tautan ini untuk melihat yang terkecil.

Lower memperingatkan bahwa pandangan pada p/es di berbagai kota tidak begitu relevan, karena dalam kata-katanya itu “bukan perbandingan apel-ke-apel.” Yang lebih penting adalah tren P/E yang dipamerkan oleh satu kota.

Ambil contoh, San Francisco, salah satu pasar perumahan ‘panas’. Dari 1989 hingga 2001, rasio harga terhadap sewa berkisar antara sekitar 10 hingga 14. Kemudian tiba-tiba melonjak hingga 16 pada tahun 2001. Tahun lalu mencapai 23, hampir dua kali lipat rata-rata jangka panjang. Ini menunjukkan bahwa harga sewa datar, sedangkan harga rumah naik lebih tinggi.

Dengan stok, P/E tinggi cocok untuk perusahaan yang mengharapkan banyak pertumbuhan. Perusahaan dewasa akan memiliki P/ES yang lebih rendah. Demikian pula, menurut Lamer, suatu wilayah akan mengharapkan pertumbuhan ekonomi yang hebat di masa depan, permintaan untuk perumahan akan meningkat karena lebih banyak orang pindah ke daerah tersebut. Sewa akan naik dan P/E untuk sementara ditekan. “Namun, kebanyakan orang juga akan menafsirkan pertumbuhan ekonomi, kata lebih rendah,” dan bersedia membayar lebih untuk rumah. ‘Ketika harga real estat naik, rasio P/E beralih ke tingkat yang lebih normal.

Tetapi dalam kasus San Francisco, meningkatnya real estat P/ES tumpang tindih menolak Dalam aktivitas ekonomi ketika ledakan dot.com memusnahkan sebagian besar Lembah Silikon.

Jadi apa yang menjelaskan rasio P/E tinggi San Francisco? Uang Murah. Menurut pandangan pelajar, “Karena suku bunga sangat rendah, semua orang yang merangkak dari jalan bisa mendapatkan koneksi. Jadi harga rumah tidak sesuai.”

Pertanyaan yang jelas adalah apa yang terjadi ketika alat peraga suku bunga yang sangat rendah tidak ada lagi?

Menurut angka yang disusun oleh National Association of Realtors (NAR), kelompok dagang untuk industri, harga rumah semakin tumbuh DanTerjangkau sejak tahun 1998. Pada saat itu, sebuah rumah tangga yang diperoleh pendapatan keluarga rata -rata AS memiliki pendapatan 41 persen lebih dari yang dibutuhkan untuk memenuhi syarat untuk hipotek dengan harga rata -rata. Margin telah menyusut menjadi 20 persen hari ini. Mungkin tidak begitu murah hati, tetapi masih bisa diterima.

Masalahnya adalah itu nasional angka. Karena perbedaan geografis dalam apresiasi perumahan, ia tidak mulai melukis gambar yang akurat dari situasi aktual. Bagan di bawah ini memecah keterjangkauan perumahan di pangkalan regional, berdasarkan pendapatan rumah tangga dan harga rumah.

Seperti yang Anda lihat, biaya membeli rumah sekarang berada di luar jangkauan rata -rata keluarga yang tinggal di bagian barat negara itu. Hanya dalam dua tahun terakhir, harga telah naik sejauh ini bahwa keluarga ‘khas’ hanya memiliki 80 persen dari pendapatan yang diperlukan untuk memenuhi syarat untuk hipotek di rumah ‘khas’.

“Keterjangkauan menurun, bahkan dengan suku bunga yang sangat rendah,” kata Lawrence Yun, ekonom senior di National Association of Realtors. “Harga telah naik begitu banyak sehingga menjadi sulit untuk membeli rumah.” Dia mengatakan harga rumah akan menjadi semakin tidak terjangkau karena suku bunga hipotek naik.

Yun masih mengatakan ada “alasan mendasar” mengapa kami melihat lonjakan harga rumah baru -baru ini, termasuk pasar yang telah mengalami kenaikan ganda -digigit. “Di masa depan, kami tidak mengharapkan kenaikan harga dramatis yang serupa, tetapi kami mengharapkan kenaikan lebih lanjut.” Dia mengharapkan apresiasi real estat perumahan ‘untuk kembali ke tingkat historis 4-6 persen per tahun.’

Tetapi Anda harus bertanya -tanya: Jika harga rumah telah naik lebih cepat dari pendapatan selama bertahun -tahun, siapa yang akan dapat membeli properti ini di masa depan? Pada titik tertentu, baik harga harus turun, atau penjual harus menunggu sampai pendapatan pembeli potensial menangkap harga mereka. Bagaimanapun, kita berbicara tentang pendinginan perumahan.

Dan bertentangan dengan apa yang diprediksi oleh banyak orang, menurut para ahli “, Leerer percaya rasa sakit akan terasa pada a nasional level, bukan hanya secara lokal. Sebagai seorang ekonom, ia jauh lebih peduli tentang implikasi yang lebih luas dari perlambatan di pasar perumahan daripada pada gelembung harga yang dialami oleh beberapa daerah.

“Kami telah memiliki sepuluh penurunan ekonomi sejak Perang Dunia II, dan delapan dari mereka telah dimulai di sektor perumahan. Ini adalah komponen pertama dari produk domestik bruto yang melemah,” kata Liser. Dia dengan cermat menyaksikan apa yang dibelanjakan konsumen untuk perumahan karena memiliki efek riak, menunjukkan bahwa penurunan akan menyebabkan pemberhentian dalam konstruksi, perbankan dan industri real estat, untuk menyebutkan hanya beberapa area.

Menurut Leave, pasar perumahan tampaknya telah mencapai puncaknya di California dan di tempat lain. Ini akan memakan waktu lebih dari setahun sebelum kelemahan ini menjadi kehilangan pekerjaan dan mempengaruhi ekonomi secara umum. ‘

Dan ya, dia menggunakan kata “r”. Seperti dalam “Resesi.”

LeAger menyalahkan Federal Reserve yang telah ia tinggalkan terlalu lama. Sekarang, katanya, kita tidak hanya dalam perjalanan menuju masalah di sektor perumahan, tetapi juga di industri otomotif – pasar lain yang telah mabuk dari tarif yang secara historis rendah.

Biaya pinjaman rendah penjualan di masa depan yang dipercepat Dengan menarik konsumen untuk berdagang lebih cepat ke rumah yang lebih besar dan kendaraan baru daripada yang mereka lakukan secara berbeda. Alih -alih menunggu dalam beberapa tahun untuk membeli mobil keluarga baru, orang -orang berkata, “Ah, apa pembiayaannya sangat murah sehingga kita bisa mendapatkannya dengan baik hari ini.” Akibatnya, dealer mobil akan kehilangan penjualan, mereka akan menerima dua tahun dari sekarang.

Karena tarifnya merangkak lebih tinggi, konsumen senang dengan mobil baru mereka atau tinggal di rumah mereka yang lebih besar, tidak ada motivasi untuk membeli tambahan. Ketika pengeluaran konsumen mendorong dua pertiga dari ekonomi kita, dampaknya jauh ketika konsumen menutup dompet mereka.

Meskipun gelembung real estat itu sendiri mungkin tentang ‘lokasi, lokasi, lokasi’, menurut Leamer, perlambatan perumahan yang akan datang akan memiliki implikasi nasional, meskipun area yang paling mendapat manfaat dari ledakan perumahan cenderung terpukul paling sulit. Misalnya, California Selatan, tempat Leerer tinggal. Dia mengatakan pasar perumahan yang kuat “telah menciptakan banyak pekerjaan – dalam konstruksi, di perbankan, di real estat. Jika menghilang, pendorong dasar untuk ekonomi lokal menghilang.” Menurut pendapatnya, area dengan basis pendapatan yang lebih beragam, seperti komunitas manufaktur, cenderung mempertahankan penurunan ekonomi yang akan datang.

Jika Anda berbelanja di rumah, kemudian mengatakan bahwa Anda harus ‘mengenali risikonya dan melakukan pemikiran hidung’ tentang apakah akan menyelam. Dia menunjukkan bahwa tarif hipotek di satu sisi ‘sangat menarik’. Tetapi dia menyarankan agar Anda mengambil semua biaya dan manfaat bulanan (seperti pengurangan pajak) kepemilikan versus sewa. Jika penjualan masih bermakna, nasihatnya adalah: “Pikirkan dalam jangka panjang – tujuh hingga 10 tahun. Hindari hipotek tingkat yang dapat disesuaikan. Termasuk suku bunga yang rendah dan tetap.”

Dia tidak membuat kata -kata ketika ditanya apakah dia memiliki saran untuk seseorang yang mempertimbangkan untuk membeli rumah di salah satu pasar real estat ‘panas’: ‘Jika Anda tidak yakin bahwa Anda akan tinggal di rumah dalam dua hingga tiga tahun, jangan membelinya.’

Semoga ini membantu,

Malam

Jika Anda memiliki pertanyaan untuk Gail Buckner dan kolom $ bisnis Anda, kirimkan ke: Money [email protected] Seiring dengan nama dan nomor telepon Anda.

Gail Buckner dan Foxnews.com menyesal bahwa semua surat tidak dapat ditangani dan bahwa beberapa dapat digabungkan untuk sepenuhnya membahas topik sepenuhnya.

Gunakan fitur “pencarian” baru kami: Ketuk ke “Buckner” untuk mengakses kolom Gail dari Gail, dan Anda bisa mendapatkan semua kolom $ Matters Anda sejak April 2001.

Pandangan yang diungkapkan dalam artikel ini adalah pandangan Ms. Buckner atau komentator individu. Anda harus berkonsultasi dengan penasihat keuangan Anda sendiri untuk mendapatkan nasihat tentang keadaan keuangan spesifik Anda. Artikel ini hanya untuk informasi dan bukan tawaran penjualan reksa dana atau investasi lainnya.