Kelompok minoritas paling terkena dampak kehancuran pasar perumahan

WASHINGTON – Terkait kepemilikan rumah, warga Hispanik di New Jersey, orang tua tunggal di California, dan warga lanjut usia di Rhode Island semuanya memiliki kesamaan: Lebih dari sepertiganya memiliki hipotek yang tidak terjangkau.

Ketimpangan di Amerika secara tradisional mengikuti pola ras, usia, dan pendidikan yang lazim. Kesenjangan yang sudah berlangsung lama ini diperlebar karena boomingnya sektor real estat dan kini kehancuran bersejarah, menurut analisis Associated Press terhadap data Biro Sensus tahun 2007.

Meskipun kelompok minoritas telah memperoleh keuntungan signifikan dalam kekayaan dan kepemilikan rumah sejak tahun 1990, “keadaannya justru sebaliknya,” dan kini tingkat kepemilikan rumah bagi warga kulit hitam dan Hispanik menurun, kata Edward Wolff, ekonom Universitas New York yang mempelajari distribusi pendapatan dan kekayaan.

Hampir 9,5 juta rumah tangga, atau hampir satu dari lima dari hampir 52 juta pemilik rumah yang memiliki hipotek, menghabiskan 38 persen atau lebih pendapatan sebelum pajak mereka untuk pembayaran hipotek, pajak properti, dan asuransi, berdasarkan analisis AP. Ini adalah ambang batas baru untuk memenuhi syarat program bantuan pinjaman yang diluncurkan bulan lalu oleh Fannie Mae dan Freddie Mac, perusahaan pembiayaan hipotek yang kini berada di bawah kendali pemerintah.

Tidak mengherankan, negara-negara yang paling terbebani secara finansial berada di California, Florida, Nevada, dan Timur Laut, wilayah yang paling terkena dampak kenaikan harga rumah dan sekarang penyitaan rumah.

Namun di setiap negara bagian, ada banyak pemilik rumah yang hanya membutuhkan satu tagihan medis atau perbaikan mobil yang tidak terduga untuk tidak melunasi hipotek mereka dan membuat jam penyitaan terus berdetak.

Analisis AP mengungkapkan betapa besarnya kegagalan pasar perumahan di AS dan betapa tidak meratanya penyebaran beban, baik secara geografis maupun demografis. Dan situasinya semakin buruk – tercatat 10 persen pemilik rumah di Amerika yang memiliki hipotek setidaknya telah terlambat satu pembayaran atau dalam penyitaan pada musim gugur yang lalu, naik dari 7,5 persen pada tahun sebelumnya dan hanya di bawah 6 persen pada tahun 2006.

Analisis AP menemukan bahwa beban ini jelas lebih berat di kalangan rumah tangga minoritas.

Hampir sepertiga pemilik rumah keturunan Hispanik menghabiskan setidaknya 38 persen pendapatan mereka untuk biaya perumahan, dibandingkan dengan seperempat rumah tangga Asia dan kulit hitam serta hampir 16 persen rumah tangga kulit putih.

Di sebagian besar negara, tren ini lebih nyata. Misalnya, mereka yang menghabiskan setidaknya 38 persen pendapatannya untuk perumahan adalah:

Sekitar 40 persen peminjam kulit hitam berada di California, Nevada, Oregon dan Massachusetts.

Lebih dari 30 persen peminjam Asia berada di California dan Florida.

Hampir separuh pemilik rumah Hispanik berada di Rhode Island dan setidaknya 40 persen di Alaska, California, Florida, Hawaii, Maryland, New Jersey, dan New York.

Banyak keluarga Latino yang berakhir dengan hipotek subprime yang mahal karena mereka sering kali memiliki pendapatan tunai dan tidak memiliki rekening bank, kata Janis Bowdler, direktur asosiasi pembangunan kekayaan di Dewan Nasional La Raza di Washington.

Keluarga Latin adalah hal yang lumrah untuk memiliki pendapatan yang stabil namun memiliki sejarah kredit yang terbatas – sehingga nilai kreditnya lebih rendah, yang digunakan pemberi pinjaman untuk mengukur risiko. Banyak di antara mereka yang memiliki berbagai sumber pendapatan, sebagian di antaranya berupa uang tunai.

Selama booming perumahan, pendukung konsumen mengatakan akan lebih cepat dan lebih menguntungkan bagi pialang hipotek dan petugas pinjaman untuk memberikan pinjaman kepada keluarga Hispanik yang tidak memerlukan bukti pendapatan tetapi mengenakan suku bunga yang lebih tinggi.

“Mereka mengeluarkannya dalam waktu singkat,” kata Bowdler. “Mereka pasti mendapat pinjaman yang lebih mahal.”

Kini rumah tangga Hispanik seperti keluarga Cazares di Visalia, California terjebak dalam krisis hipotek. Joel, 36, yang tidak bekerja selama lebih dari setahun setelah tertular penyakit langka yang disebabkan oleh jamur di udara, menghasilkan $550 per minggu untuk tunjangan cacat. Istrinya Maria (34) menghasilkan pendapatan sebanyak itu setiap minggunya dengan bekerja sebagai penata rambut.

Mereka gagal membayar hipotek $2.500 dalam empat bulan. Pasangan yang memiliki tiga anak ini telah menunggu sejak Oktober untuk mendapatkan modifikasi pinjaman dari IndyMac Bank, yang disita oleh pemerintah federal pada Juli lalu. Mereka berharap hal ini akan menurunkan pembayaran mereka ke tingkat yang lebih terkendali, yaitu sekitar $1.500.

Sementara itu, mereka membeli sereal generik dalam jumlah besar untuk memenuhi kebutuhan hidup. Mereka membatalkan layanan internet dan hanya menggunakan satu dari dua mobil mereka, yaitu truk pickup, karena jarak tempuh bahan bakarnya lebih baik.

Uang kami seperti permen karet,” kata Joel Cazares. “Kami mengembangkannya sejauh dan selama yang kami bisa.”

Analisis AP juga menemukan bahwa tingkat pendidikan sangat berkorelasi dengan pendapatan dan pengeluaran hipotek. Hampir satu dari tiga orang yang tidak memiliki ijazah sekolah menengah atas atau perguruan tinggi menghabiskan setidaknya 38 persen pendapatan mereka untuk perumahan, dibandingkan dengan hanya 12 persen dari mereka yang memiliki gelar sarjana, demikian temuan analisis AP.

Selain itu, kelompok usia lanjut menghabiskan sebagian besar pendapatan mereka untuk perumahan dibandingkan kelompok usia lainnya.

Meskipun separuh warga lanjut usia memiliki rumah secara langsung, separuh lainnya sering kali menghadapi tantangan keuangan dan berkurangnya potensi penghasilan.

Di antara warga lanjut usia yang memiliki hipotek, hampir tiga dari 10 menghabiskan setidaknya 38 persen pendapatan mereka untuk perumahan, menurut analisis AP. Stres terburuk terjadi di sembilan negara bagian: California, Washington DC, Florida, Massachusetts, Nevada, New Jersey, New York, Rhode Island, dan Vermont.

Ketika penderitaan akibat krisis hipotek menyebar, Washington sibuk dengan upaya-upaya baru untuk menstabilkan pasar perumahan dan menghentikan jatuhnya harga rumah. Presiden terpilih Barack Obama telah berjanji untuk menargetkan dana talangan hingga $100 miliar untuk upaya pencegahan penyitaan yang komprehensif.

Para penasihat perumahan yang frustrasi di seluruh negeri mengatakan bahwa jika pemerintahan Bush telah memahami betapa parahnya krisis penyitaan ini lebih awal dan menerapkan program yang lebih ambisius sejak lama, maka penderitaan yang dialami keluarga dan perekonomian Amerika mungkin tidak akan seburuk ini.

“Sampai saat ini, kami belum melihat produk atau sumber hipotek yang benar-benar kami perlukan untuk membantu masyarakat yang berisiko kehilangan rumah mereka,” kata Brenda Clement, direktur eksekutif Housing Action Coalition of Rhode Island.

Konselor perumahan tentu menyadari bahwa beberapa peminjam hanya menyalahkan diri mereka sendiri. Mereka jelas-jelas sudah gila dan banyak yang secara sadar mengambil pinjaman berisiko. Namun mereka juga mengatakan pialang hipotek dan pemberi pinjaman telah mengambil keuntungan dari orang lanjut usia, imigran, dan orang yang tidak mampu.

Selama berpuluh-puluh tahun, pemerintah dan sebagian besar pemberi pinjaman menganggap pemilik rumah yang menghabiskan 30 persen atau lebih pendapatannya untuk membeli perumahan mengalami kekurangan finansial.

Namun aturan praktis itu dibuang begitu saja selama booming perumahan. Ketika harga melonjak, banyak orang Amerika hanya mampu membeli rumah dengan mengambil pinjaman rumah yang semakin berisiko. Pemberi pinjaman dengan senang hati bekerja sama karena jika pemilik rumah gagal bayar, propertinya masih bisa dijual untuk mendapatkan cukup uang untuk menutupi pinjamannya.

Karena kaya dan tidak tenang, sikap Amerika terhadap utang dan risiko yang menyertainya telah berubah secara dramatis.

“Rata-rata orang Amerika berada pada tingkat yang tinggi,” kata David Wyss, kepala ekonom di Standard & Poor’s di New York.

Hal ini terutama terjadi saat ini karena harga-harga sedang anjlok dan sekitar 13 juta rumah tangga, atau sekitar satu dari empat rumah tangga yang memiliki hipotek, berhutang lebih banyak kepada bank dibandingkan nilai properti mereka, menurut Mark Zandi, kepala ekonom di perusahaan peramalan ekonomi Moody’s Economy.com.

Salah satu peminjam “bawah air” tersebut adalah Heather Noble, 36, yang tinggal di luar Detroit dan dapat melihat lima penyitaan di teras depan rumahnya. Sebagai seorang ibu tunggal, dia kesulitan membayar cicilan rumah sejak dia diberhentikan dari pekerjaannya pada bulan Oktober 2007.

Akhir musim panas lalu, ia mulai bekerja dengan gaji sebesar $17 per jam untuk menangani tagihan di kantor dokter, namun membayar cicilan rumah sebesar $1,000 per bulan merupakan hal yang sulit karena gaji yang dibawa pulang paling banyak $1,600 per bulan, tergantung pada lamanya ia bekerja.

Mulai musim semi lalu, dia menghabiskan waktu berjam-jam di telepon dengan apa yang dia gambarkan sebagai “setiap orang dan divisi mungkin” di JPMorgan Chase & Co. sebelum mendapatkan persetujuan untuk modifikasi pinjaman.

Amandemen Noble ditunda hingga musim gugur, dan dia sebenarnya dilarang melakukan pembayaran bulanan sampai Associated Press melakukan penyelidikan atas kasusnya. “Dalam volume besar yang kami tangani, terkadang kami melewatkan sesuatu,” kata Tom Kelly, juru bicara.

Kedua pinjaman rumahnya kini telah diubah. Efektif tanggal 1 Februari, pembayaran bulanan barunya akan jauh lebih terjangkau sebesar $683 per bulan.

“Itu bisa saya bayar,” katanya. “Sekarang saya bisa membayar tagihan saya dan tetap mendapat informasi dan tidak khawatir kehilangan rumah saya.”

Di antara orang tua tunggal seperti Noble, lebih dari seperempat di Michigan dan sekitar 27 persen di seluruh negeri menghabiskan setidaknya 38 persen pendapatan mereka untuk perumahan. Dan di Kalifornia, kondisinya jauh lebih buruk: Sekitar empat dari 10 orang tua tunggal mencapai ambang batas tersebut.

Dan menurut Avis Holmes, direktur Detroit Non-Profit Housing Corp. di Detroit, sebagian besar bantuan keuangan pemerintah tidak ditargetkan pada mereka yang paling berisiko kehilangan rumah.

Sejauh ini, kata Holmes, “belum ada dana talangan untuk pemilik rumah.”