Perlambatan perumahan menjalar ke perekonomian

DALLAS – Pertumbuhan sektor perumahan selama lima tahun memang telah berakhir, dilihat dari semakin banyaknya bukti statistik dan kinerja beberapa pengembang terkemuka di negara ini, dan perlambatan ini telah berdampak pada perekonomian.

Klik di sini untuk mengunjungi halaman real estat FOXBusiness.com.

Dalam seminggu terakhir Departemen Perdagangan melaporkan bahwa penjualan rumah keluarga tunggal baru di bulan Januari turun 5 persen – penurunan keempat dalam tujuh bulan – dan simpanan rumah baru yang tidak terjual mencapai rekor. Dan itu Asosiasi Realtors Nasional penjualan rumah bekas turun 2,8 persen di bulan Januari, penurunan keempat berturut-turut dan 5 persen di bawah bulan Januari 2005.

Pembangun juga melaporkan beberapa gangguan. Kelas atas Toll Brothers Inc. (TOL) mengatakan kontrak yang ditandatangani turun 21 persen pada periode November-Januari dibandingkan tahun lalu, dan KB Home melaporkan lebih banyak pembeli yang menarik diri dari kontrak.

Namun, prospek perlambatan sektor perumahan tampaknya tidak terlalu menakutkan dibandingkan beberapa bulan lalu, menurut para pengamat industri ini. Tampaknya tidak ada kekhawatiran bahwa gelembung perumahan yang banyak dibicarakan akan menyebabkan jatuhnya penjualan dan harga.

Ketua Dewan Federal Reserve yang baru Ben Bernanke mengatakan bulan lalu bahwa sektor perumahan akan mengalami perlambatan moderat namun tidak mengalami keruntuhan.

William Mack, analis perumahan di Standard & Poor’s, memperkirakan “soft landing. Pasar secara keseluruhan sedang mengambil langkah mundur.”

Penjelasan mengenai pendinginan yang terjadi akhir-akhir ini berbeda-beda. Banyak orang telah membeli rumah dalam lima tahun terakhir dan tinggal di sana. Beberapa analis menyalahkan penurunan kepercayaan konsumen. Dan tingkat suku bunga meningkat, terutama untuk hipotek dengan suku bunga yang dapat disesuaikan yang memungkinkan orang membeli rumah lebih mahal daripada yang mampu mereka beli dengan pinjaman 30 tahun.

“Kami mulai melihat tekanan pada bulan Juli dan Agustus, dan pada kuartal keempat pasar pasti melambat,” kata Layne Marceau, presiden wilayah California Utara untuk Shea Homes, salah satu pembangun rumah swasta terbesar di Amerika.

Kenaikan harga dan suku bunga mendorong lebih banyak pembeli keluar dari pasar. Ketika harga akhirnya mereda, penjual tidak bisa mendapatkan harga yang cukup tinggi untuk rumah lama mereka untuk membeli rumah baru, kata Marceau, yang percaya bahwa penurunan tersebut hanya bersifat sementara.

Para pembangun tidak suka memotong harga — hal ini membuat marah pelanggan yang membayar lebih — namun minggu lalu Centex Corp. Mengiklankan diskon $25.000 untuk rumah-rumah tertentu di wilayah Dallas setelah berhasil membuat penawaran serupa di California. Di seluruh negeri, para pembangun memberikan insentif mulai dari bantuan pembiayaan hingga peningkatan gratis seperti kolam renang dan meja granit. Beberapa sama dengan 10 persen dari daftar harga rumah.

Harga rata-rata rumah keluarga tunggal yang ada telah turun sejak mencapai puncaknya pada $219,700 pada bulan Juli menjadi $210,500 pada bulan Januari, menurut National Association of Realtors. Hanya sedikit analis yang memperkirakan penurunan tajam rata-rata nasional, meskipun mereka mengatakan mungkin akan terjadi penurunan lebih lanjut di beberapa wilayah yang termasuk pasar terpanas dalam beberapa tahun terakhir.

David Seiders, kepala ekonom untuk Asosiasi Nasional Pembangun Rumahmengatakan wilayah California, Las Vegas, Florida dan Washington, DC, “memiliki potensi terbesar untuk penurunan harga.”

Kenaikan harga di pasar tersebut dipicu oleh spekulan yang membeli rumah dengan tujuan untuk “membalik” atau menjualnya untuk mendapatkan keuntungan cepat, kata Seiders. “Ketakutan terbesar yang saya miliki adalah unit-unit milik investor kembali memasuki pasar dalam jumlah besar,” katanya.

Para analis mengatakan pasar di Florida dan Carolina tampaknya bertahan dengan baik. Hovnanian Enterprises Inc. melaporkan pekan lalu bahwa kontrak rumah naik 61 persen di wilayah Tenggara, namun turun hampir 11 persen di wilayah Barat Daya dan 37 persen di wilayah Barat selama periode November-Januari. Keuntungan pembangun sama dengan tahun sebelumnya.

Perlambatan yang ditunjukkan dalam statistik nasional belum menjangkau seluruh wilayah Tanah Air.

“Saya belum pernah melihat pasar sebaik ini,” kata Mike Mishler sambil beristirahat dari penyelesaian akhir rumah tepi danau senilai $1,6 juta di dekat Dallas. “Mungkin dalam beberapa tahun hal ini akan melambat, tapi saat ini banyak warga California yang datang, dan orang-orang yang tinggal di rumah kosong mencari rumah baru.”

Mishler, presiden asosiasi pembangun lokal, mengatakan pasar Texas bertahan karena harganya terjangkau — harga rata-rata di Dallas adalah $145.000 dibandingkan dengan rata-rata nasional sebesar $213.000. Bahkan di Dallas, inventaris rumah yang tidak terjual naik ke rekor tertinggi pada kuartal keempat.

Dari segi harga, pasar dalam negeri baru kelas menengah dan atas memiliki kinerja terbaik pada tahun 2005, dengan peningkatan yang kuat di semua wilayah di atas $200.000, yang mencerminkan bahwa pasar terkuat berada di wilayah mahal di sepanjang kedua pantai tersebut. Pola tersebut sebagian besar berlanjut pada bulan Januari, meskipun terdapat penurunan pada segmen $400.000 hingga $750.000 dibandingkan Januari 2005.

Perumahan telah memainkan peran penting dalam pemulihan ekonomi sejak tahun 2001, sehingga pertumbuhan penjualan dan harga rumah yang lebih lambat pun dapat menimbulkan dampak yang besar.

Asha Bangalore, ekonom untuk The Perusahaan Kepercayaan Utara. di Chicago, perumahan menyumbang sekitar 43 persen dari seluruh lapangan kerja baru dari akhir tahun 2001 hingga pertengahan tahun 2005. Hal ini termasuk pekerjaan yang sudah jelas, seperti pekerjaan di bidang konstruksi dan jasa hipotek, tetapi juga pekerjaan ritel dan jasa yang tercipta karena konsumen menggunakan ekuitas rumah mereka yang meningkat untuk membeli lebih banyak barang.

“Perlambatan dalam sektor perumahan yang kita lihat tidak terlalu besar, tidak mengkhawatirkan, namun saya pikir dampaknya akan sangat besar karena faktor lapangan kerja,” katanya.

Untuk saat ini, pembangun rumah sedang menyelesaikan rumah yang dipesan pelanggan tahun lalu. Bisa dibilang, hasil tahun 2006 mereka sudah tercatat, dan mereka mengharapkan tahun yang baik lagi.

“Ini akan menjadi tahun paling menguntungkan bagi kami atau tahun paling menguntungkan kedua bagi kami dalam sejarah perusahaan,” Joel Rassman, kepala keuangan Toll Brothers yang berbasis di Horsham, Pennsylvania, mengatakan kepada investor minggu ini. Keuntungannya meningkat sekitar 50 persen pada tahun 2004 dan hampir dua kali lipat tahun lalu.

Namun, para investor telah menawar saham perusahaan-perusahaan pembangun rumah sejak bulan Juli, mendorong para eksekutif untuk mengeluh bahwa perusahaan mereka dinilai terlalu rendah meskipun mencatat rekor pendapatan. Sembilan emiten terbesar yang sahamnya tercatat anjlok 14 hingga 44 persen sejak puncaknya, dengan Toll Brothers dan Hovnanian menjadi kelompok yang mengalami kerugian terbesar.

Alex Barron, seorang analis di San Francisco untuk JMP Securities, mengatakan saham-saham pembangun telah diperdagangkan dengan laba yang relatif rendah sejak akhir tahun 1990an karena investor selalu percaya bahwa pasar perumahan yang kuat akan terlalu bagus untuk bertahan lama.

“Investor terus berkata, ‘Tahun depan, perumahan akan menurun,'” kata Barron. “Saya kira mereka akhirnya benar.”

Klik di sini untuk mengunjungi halaman Real Estat FOXBusiness.com.