Cara yang berisiko untuk membeli rumah

Beberapa orang menggunakan portofolio investasinya sebagai jaminan uang muka rumah. Apakah mereka marah?

Musim semi ini, banyak orang Amerika akan menjelajahi situs web real estat, mencari iklan baris, dan berbondong-bondong mengunjungi open house untuk mencari bagian dari pasar perumahan yang sedang panas-panasnya. Dan banyak dari mereka akan sangat khawatir bahwa nilai rumah yang akan mereka beli akan turun begitu mereka menandatangani surat penutupan, karena keruntuhan perumahan yang banyak dinubuatkan akan dimulai.

Pembeli yang paling berani mungkin tertarik untuk membiayai pembelian mereka dengan kendaraan yang kurang dikenal yang disebut hipotek aset hipotek. Pinjaman ini memungkinkan konsumen untuk menggunakan portofolio investasi mereka sebagai jaminan hipotek — daripada membayar uang muka tradisional — sambil tetap memenuhi syarat untuk mendapatkan suku bunga hipotek paling kompetitif. Keuntungannya: Daripada menginvestasikan uangnya di real estate, mereka bisa tetap berinvestasi di tempat lain. (Kami akan menjelaskan mekanismenya nanti.)

Berisiko? Anda yakin.

Hipotek aset terkait hanya tersedia bagi mereka yang memiliki portofolio investasi besar – dan oleh karena itu banyak kerugiannya. Jika pasar saham jatuh dan investasi yang dijaminkan mengalami penurunan nilai, pemegang saham mungkin menghadapi margin call yang setara. Dan jika mereka tidak dapat menghasilkan uang untuk memenuhi kebutuhan tersebut, neraca pribadi mereka akan terlihat seperti Enron pada tahun 2002.

Hipotek aset terkait bukanlah hal baru: Perusahaan pialang besar mulai menawarkannya pada awal tahun 1990an ketika pasar saham mulai meningkat. Pada saat itu, menarik uang dari pasar saham untuk berinvestasi di real estate lama yang membosankan tampaknya tidak diinginkan — sehingga pinjaman ini tampak menarik. Namun ketika gelembung teknologi pecah, produk tersebut tidak lagi disukai, jelas Darren Weisberg, presiden terpilih dari Illinois Association of Mortgage Brokers.

Namun, saat ini NASD (sebelumnya National Association of Securities Dealers) khawatir bahwa pinjaman ini mungkin mulai menarik lebih banyak perhatian. Tahun lalu, misalnya, Charles Schwab mulai menawarkan hipotek aset agunan.

Alasan untuk hipotek beragunan aset sederhana saja: Ketika prediksi gelembung real estat meningkat, pasar saham akan segera terlihat seperti investasi yang lebih aman. Orang-orang yang percaya bahwa kinerja saham akan mengungguli real estat di masa depan – seperti yang terjadi selama 100 tahun terakhir – mungkin memilih untuk tetap bergantung pada pemenangnya dan menghindari membayar pajak keuntungan modal dan biaya transaksi yang dibebankan oleh pialang mereka.

Sekalipun Anda setuju dengan prospek ini, apakah hipotek aset hipotek tepat untuk Anda? Jujur saja: Mungkin tidak. Faktanya, NASD mengeluarkan “Investor Alert” yang memperingatkan masyarakat akan risiko pinjaman ini. Namun dalam kondisi tertentu, hal tersebut mungkin masuk akal. Inilah yang perlu Anda ketahui.

Dasar-dasarnya
Bagaimana cara kerja hipotek aset hipotek? Ini seperti membeli rumah dengan margin.

Pemberi pinjaman menyisihkan sebagian dari portofolio investasi mereka, misalnya 35% hingga 45% dari nilai rumah, dalam rekening “gadai” terpisah yang berfungsi sebagai jaminan untuk hipotek 100%. Meskipun mereka masih memiliki surat berharga di rekening tersebut, aktivitas perdagangan mereka terbatas. Mereka mendapatkan hipotek melalui broker mereka, dan tidak dibebani dengan pembayaran asuransi hipotek swasta yang biasanya menyertai hipotek dengan uang muka kurang dari 20%. (Rekening pensiun tidak dapat digunakan sebagai jaminan untuk hipotek aset hipotek.)

Jika aset dalam rekening gadai turun di bawah tingkat yang telah ditentukan, misalnya 110% dari jumlah gadai yang disyaratkan, pemberi pinjaman dapat memperoleh apa yang disebut dengan panggilan jaminan. Jika hal ini terjadi, peminjam harus menyetorkan uang tunai atau surat berharga lainnya ke dalam rekening untuk mendukungnya ke tingkat yang sesuai.

Resikonya
Tentu saja, hipotek aset terkait bukan untuk orang yang lemah hati.

Jika pasar saham jatuh dan Anda tidak memiliki uang tunai untuk memenuhi permintaan jaminan, Anda mungkin terpaksa menjual sekuritas di rekening hipotek Anda serta investasi lain untuk meningkatkan nilai rekening Anda, John Gannon, wakil presiden memperingatkan. . pendidikan investor NASD.

Berhati-hatilah: Di pasar saham yang bergejolak, perusahaan pialang mungkin menjual sekuritas kepada Anda untuk memenuhi permintaan jaminan tanpa menghubungi Anda. Selain itu, Anda tidak berhak memilih sekuritas mana di akun Anda yang dijual untuk memenuhi panggilan tersebut, kata Gannon.

Dan inilah skenario yang sangat suram: jika Anda gagal membayar hipotek karena alasan apa pun, Anda bisa kehilangan rumah Dan sekuritas Anda.

Ketika itu masuk akal
Ada kalanya hipotek aset hipotek merupakan pilihan yang layak bagi peminjam. Bayangkan kembali ke akhir tahun 1990-an, ketika saham merupakan investasi yang jauh lebih baik daripada real estat. Jika Anda berpikir skenario serupa akan terulang kembali, seperti yang diyakini sebagian orang di Wall Street, Anda tentu tidak ingin menjual saham Anda dan memasukkan hasil setelah pajak ke dalam uang muka rumah. Dengan rekening escrow, sementara surat berharga Anda disisihkan, Anda tetap memilikinya. Jadi jika pasar sedang naik, Anda tidak akan ketinggalan.

Apakah Anda menjual satu rumah dan membeli rumah lainnya? Jika Anda tidak dapat mengoordinasikan penutupan pada hari yang sama, hipotek aset hipotek dapat berguna sebagai pinjaman jembatan, saran kepala pemasaran Charles Schwab, Richard Musci. Daripada menjual sebagian besar investasi Anda dan membayar keuntungan modal untuk mendanai uang muka rumah baru Anda, Anda dapat mengambil hipotek aset hipotek dan menyetorkan hasil dari rumah pertama ke rekening yang digadaikan setelah rumah tersebut dijual. (Tentu saja, ada cara lain yang tidak terlalu berisiko untuk menangani situasi ini.)

Mungkin Anda ingin membantu anak dewasa Anda memenuhi syarat untuk mendapatkan hipotek dengan tingkat bunga yang kompetitif. Beberapa perusahaan pialang, seperti Merrill Lynch, serta pusat hipotek Fannie Mae dan Freddie Mac, mengizinkan orang tua dan kakek-nenek untuk menjaminkan sebagian aset mereka sebagai jaminan atas hipotek 100% anak atau cucu mereka. (Fannie Mae dan Freddie Mac hanya memerlukan agunan 5%, namun agunannya harus berupa sertifikat deposito.) Pastikan saja Junior memiliki penghasilan yang cukup tinggi untuk melunasi pinjaman tersebut setiap bulannya, atau ibu dan ayah berisiko kehilangan uangnya. . sekuritas, memperingatkan Weisberg dari Asosiasi Broker Hipotek Illinois.

Batasi risiko Anda
Jika Anda memutuskan untuk mengambil salah satu pinjaman ini, ada beberapa hal yang dapat Anda lakukan untuk membantu melindungi diri Anda sendiri. Untuk mengurangi kemungkinan bahwa rekening hipotek Anda akan jatuh di bawah persyaratan pialang Anda, diversifikasikan investasi Anda, saran Gannon dari NASD. Daripada hanya menyimpan satu saham di rekening itu, masukkan campuran perusahaan, serta obligasi dan reksa dana. Dengan begitu, jika satu saham turun drastis karena hasil pendapatan yang buruk, seluruh portofolio Anda tidak akan hancur.

Penting juga untuk terus memantau akun Anda. Jika Anda melihat nilainya turun, pertimbangkan untuk menyetor lebih banyak uang ke dalamnya sebelum Anda mendapat jaminan. Dengan cara ini, Anda dapat mencegah broker Anda menjual investasi yang ingin Anda pertahankan.

Tentu saja, jika Anda mendapati diri Anda terus-menerus menyetor uang ke rekening agunan untuk memenuhi panggilan agunan, Anda mungkin telah melakukan kesalahan dengan mengambil hipotek aset yang dijaminkan alih-alih hanya menaruh uang tunai terlebih dahulu. Meskipun keuntungan yang diperoleh dari real estat mungkin tidak terlalu tinggi dalam jangka panjang, Gannon berpendapat, konsumen tidak boleh menganggap rumah mereka hanya sebagai investasi. Bagaimanapun, ini adalah satu-satunya investasi yang Anda miliki yang juga membuat Anda tetap hangat di malam hari.