Tips untuk pembeli rumah pertama kali

Beberapa program baru mempermudah pembeli rumah pertama kali. Ini panduannya.

MARKUS MULLARKEY, Seorang manajer produk berusia 31 tahun di CNET, dia membeli rumah pertamanya hampir dua tahun lalu. Dia dan tunangannya juga sedang sibuk merencanakan pernikahan mereka saat itu dan berharap menghabiskan sebagian besar tabungan mereka untuk resepsi. Jadi, membayar uang muka tradisional sebesar 20% untuk rumah impian mereka senilai $560.000—sebuah bungalo Craftsman tahun 1930-an di dekat Berkeley, California—bukanlah suatu kemungkinan. “Ada banyak pengeluaran pada saat itu, dan kami tahu membayar uang muka akan menjadi sebuah tantangan,” katanya.

Pialang hipotek Mullarkey menemukan solusi hemat biaya untuk pasangan muda tersebut. Dengan mengambil dua hipotek—sesuatu yang oleh industri disebut sebagai pinjaman bergulir—mereka mampu membiayai rumah hanya dengan uang muka 10%. Pengaturan ini juga memungkinkan mereka menghindari pembayaran asuransi hipotek swasta, perlindungan mahal yang sering kali diwajibkan oleh pemberi pinjaman untuk pinjaman dengan uang muka rendah. Ini menghemat $100 dari biaya hipotek bulanan mereka.

Tantangan terbesar bagi sebagian besar pembeli rumah pertama kali adalah menabung cukup uang untuk uang muka – terutama di pasar seperti San Francisco dan New York City, di mana harga rumah meroket dalam beberapa tahun terakhir. Namun berkat semakin banyaknya pilihan pembiayaan, semakin mungkin untuk mendapatkan hipotek sebesar 97% dari nilai rumah. Dengan kata lain, Anda dapat mengeluarkan sedikitnya $5,523 untuk sebuah rumah seharga $184,100, median nasional pada tahun 2004, menurut National Association of Realtors.

Kedengarannya bagus, bukan? Dan bagi sebagian pembeli rumah yang kekurangan uang, kesepakatan ini masuk akal secara finansial. Tapi harganya juga bisa mahal. Seperti yang dikatakan Keith Gumbinger dari HSH Associates, sebuah perusahaan pelacakan hipotek, “Tidak ada makan siang gratis.” Sebagai permulaan, Anda akan terjebak dengan tingkat bunga yang lebih tinggi pada pinjaman uang muka yang kecil. Dan karena pemberi pinjaman menganggap Anda lebih mungkin untuk meninggalkan pinjaman jika Anda hampir tidak memiliki ekuitas di rumah, Anda perlu membeli asuransi hipotek swasta, yang melindungi bank jika Anda gagal bayar. Ini biasanya menambah premi sebesar 0,5% hingga 0,75% pada tingkat bunga Anda, kata Jeff Lubar, juru bicara Perusahaan Asuransi Hipotek Amerika. Jadi dengan pinjaman sebesar $178,577 (atau 97% dari harga rata-rata rumah), Anda bisa membayar tambahan $56 hingga $84 per bulan.

Namun meski dengan biaya yang lebih tinggi, masih banyak alasan mengapa memiliki rumah sendiri masuk akal. Selain manfaat tak berwujud, kepemilikan rumah memungkinkan Anda membangun ekuitas, dan merupakan keringanan pajak terbesar yang tersedia bagi sebagian besar konsumen. Klik kalkulator kami untuk mengetahui lebih lanjut dalam memutuskan apakah Anda lebih baik menyewa atau membeli.

Jadi bagaimana jika, setelah menghitung angka-angkanya, Anda memutuskan sudah waktunya untuk membeli American Dream Anda? Inilah pandangan kami tentang beberapa strategi cerdas untuk pembeli rumah pertama kali.

Pertama: Lunasi hutang Anda
Ini adalah kesalahan umum yang dilakukan calon pembeli rumah: Mereka fokus menabung sebanyak mungkin untuk uang muka daripada melunasi utang lainnya. Pendekatan yang lebih baik adalah dengan menggunakan uang tunai ekstra untuk menghilangkan utang kartu kredit dan utang konsumen berbunga tinggi lainnya – bahkan jika itu berarti Anda dapat menghemat uang untuk rumah masa depan Anda, kata Lori Vella, wakil presiden senior pinjaman nasional untuk Washington Mutual.

Mengapa? Pertama, utang kartu kredit mahal dan membatasi kemampuan Anda untuk menabung. Suku bunga rata-rata pada kartu kredit sekarang mencapai 12,9%, atau lebih dari dua kali lipat rata-rata nasional sebesar 5,33% untuk hipotek dengan suku bunga tetap selama 30 tahun, menurut Bankrate.com. Kedua, utang kartu kredit akan membatasi jumlah yang bisa Anda pinjam. Itu karena pemberi pinjaman tidak akan membiarkan total pembayaran utang bulanan Anda – yang mencakup pembayaran kartu kredit, pinjaman pelajar dan pinjaman mobil, serta asuransi pemilik rumah, pajak properti, dan hipotek – melebihi 40% dari pendapatan kotor Anda, kata Vella.

Berapa banyak yang mampu Anda beli?
Jawabannya tergantung pada dua hal: Berapa banyak yang bisa Anda pinjam dan berapa banyak uang muka yang bisa Anda kumpulkan. Sebagai aturan praktis, pembayaran hipotek tahunan Anda, pajak dan asuransi pemilik rumah tidak boleh melebihi 28% dari pendapatan kotor Anda. Kemudian cari tahu berapa banyak uang tunai yang Anda miliki untuk uang muka, dan sisakan cukup uang untuk membayar biaya penutupan yang mengganggu tersebut, yang dapat menambah hingga 3% hingga 5% dari total nilai rumah Anda (ditambah sesuatu yang ekstra untuk perbaikan darurat setelah Anda pindah ke rumah baru Anda pindah).

Masih kesulitan memikirkan semuanya? Klik di sini untuk lembar kerja pembelian rumah SmartMoney.com.

Jenis pinjaman
Sekarang Anda siap untuk mulai mencari pinjaman yang tepat. Seperti yang kami katakan, pembeli rumah pertama kali dengan pekerjaan tetap dan kredit yang baik dapat menghasilkan sedikitnya 3% saat ini. Pinjaman ini lebih banyak tersedia, dan harganya lebih terjangkau, karena kini dapat diterima oleh Fannie Mae dan Freddie Mac. (Kedua lembaga yang disebut-sebut disponsori pemerintah ini membeli hipotek senilai hingga $359.650 di pasar sekunder — $539.475 di Alaska dan Hawaii — menyerap risiko keuangan peminjam awal. Dan keduanya sekarang akan membeli 97% hipotek.) Meskipun tarif bervariasi, misalnya hipotek dengan uang muka rendah akan setengah poin lebih tinggi dibandingkan pinjaman konvensional, kata Steve Majerus, wakil presiden senior pasar modal untuk E-Loan, pemberi pinjaman online. Pada hipotetis hipotek 97% kami sebesar $178,577, setengah poin bunga tambahan itu menambahkan $56 ke pembayaran bulanan.

Namun semakin banyak uang yang dapat Anda kumpulkan untuk uang muka, semakin banyak pilihan yang Anda miliki. Misalnya, “hipotek awal” baru Fannie Mae memungkinkan peminjam yang dapat memberikan uang muka 5% untuk memenuhi syarat mendapatkan pinjaman dengan gaji lebih kecil dibandingkan dengan uang muka 3%. Anda perlu mencari pemberi pinjaman yang disetujui Fannie Mae untuk memanfaatkan program ini. Klik di situs web Fannie Mae untuk melihat daftar semua produknya dan pemberi pinjaman yang disetujui.

Pemberi pinjaman swasta juga membuat program mereka sendiri untuk memasuki pasar bagi pembeli rumah pertama kali. Washington Mutual, misalnya, menawarkan program untuk pembeli dengan uang muka 10%: Alih-alih membebankan biaya untuk asuransi hipotek, tabungan dan pinjaman menambah biaya ke dalam tingkat bunga, sehingga dapat dikurangkan dari pajak (yang tidak termasuk dalam premi asuransi hipotek). .

Dan jika Anda ingin menjadi sangat kreatif dan menghindari pembayaran asuransi hipotek sama sekali, Anda dapat melakukan seperti yang dilakukan Mullarkey dan mengambil dua pinjaman tabungan. Ini juga disebut sebagai 80-10-10s. Pertama, Anda harus menyisihkan 10% dari nilai rumah. Kemudian Anda mengambil pinjaman utama, biasanya hipotek dengan suku bunga tetap selama 30 tahun, sebesar 80% dari nilai rumah. Suku bunga ini harus kompetitif. Untuk 10% sisanya, Anda harus mengambil hipotek dengan suku bunga tetap selama 15 tahun dengan suku bunga yang jauh lebih rendah – sebanyak dua poin lebih tinggi dari pasar. Gabungkan dua biaya bulanan untuk menghasilkan total pembayaran hipotek Anda. Karena kerumitannya, pinjaman piggyback sedikit lebih mahal daripada hipotek tradisional dan memiliki biaya penutupan yang lebih tinggi. Namun, biayanya cenderung lebih murah daripada membayar asuransi hipotek swasta.

Kredit yang diragukan
Khawatir Anda tidak memiliki kredit sempurna? Berkat program “persetujuan diperpanjang” Fannie Mae, konsumen dengan kredit yang sedikit buruk juga dapat memenuhi syarat untuk mendapatkan hipotek dengan suku bunga bersaing yang dua poin persentase lebih rendah dibandingkan pembiayaan alternatif. “Mereka adalah orang-orang yang mungkin tidak memenuhi syarat untuk mendapatkan tingkat nilai pasar yang adil dari pemberi pinjaman tradisional,” kata Liz Bayless, direktur pengembangan produk keluarga tunggal di Fannie Mae.

Jika kredit Anda masih belum cukup baik untuk salah satu pinjaman Fannie Mae, Anda mungkin masih memenuhi syarat untuk mendapatkan pinjaman yang diasuransikan oleh Otoritas Perumahan Federal, atau FHA. Pinjaman yang diasuransikan pemerintah ini diterbitkan dengan kriteria kredit yang lebih lunak. Anda juga dapat menyisihkan sedikitnya 3% untuk pinjaman FHA, dan dapat memperhitungkan biaya penutupan dan biaya Anda ke dalam hipotek. Suku bunga biasanya kurang dari seperempat poin lebih tinggi dibandingkan pasar konvensional. Untuk mendapatkan pinjaman yang diasuransikan pemerintah, pastikan Anda menemukan pemberi pinjaman yang disetujui HUD atau broker hipotek yang bekerja sama dengan pemberi pinjaman tersebut.

Tidak ada batasan pendapatan untuk memenuhi syarat untuk pinjaman yang diasuransikan FHA. Namun, karena pinjaman ini ditujukan untuk membantu pembeli rumah pertama dan keluarga dengan pendapatan rendah hingga sedang, ada batasan jumlah yang dapat Anda pinjam. Jumlahnya berbeda-beda di setiap wilayah, namun dibatasi hingga $312.895 di wilayah berbiaya tinggi ($469.342 di Hawaii), kata Laurie Maggiano, juru bicara HUD. Untuk memeriksa plafon daerah Anda, klik halaman batas hipotek FHA.

Program bantuan uang muka
Masih kesulitan membayar uang muka itu? Setiap tahun, HUD memberikan uang kepada negara bagian dan kota untuk didistribusikan kepada keluarga berpenghasilan rendah dan menengah untuk perumahan. Sebagian besar digunakan untuk program bantuan uang muka. Banyak calon pembeli rumah muda mungkin memenuhi syarat untuk mendapatkan hibah (atau dalam beberapa kasus pinjaman diampuni jika pembeli rumah tinggal di rumah tersebut setidaknya selama tiga tahun) senilai 3% hingga 5% atau bahkan lebih dari harga jual yang harus dibelanjakan untuk membeli rumah tersebut. uang muka atau biaya penutupan.

Untuk memenuhi syarat program uang muka, konsumen biasanya tidak dapat memperoleh lebih dari 80% pendapatan median suatu wilayah. Hubungi otoritas pembiayaan perumahan negara bagian Anda, kantor perumahan dan pengembangan masyarakat daerah atau kantor walikota untuk mengajukan permohonan.

Satu catatan terakhir: Jangan bingung antara program-program ini dengan pinjaman tanpa ekuitas yang ditawarkan kepada orang-orang yang sudah memiliki rumah. Pinjaman ekuitas rumah berbiaya tinggi dan berisiko tinggi ini adalah ide yang buruk.