Pembiayaan Kembali: Ambil Jalan Rendah

Sedang memikirkan untuk membiayai kembali hipotek Anda? Selamat bergabung. Dengan tingkat suku bunga hipotek yang sangat rendah selama beberapa tahun terakhir, pertanyaannya bukanlah “sebaiknya apakah Anda melakukan refinancing?” tetapi “kapan”?

Meskipun kebijaksanaan konvensional pernah mengatakan bahwa Anda perlu memangkas setidaknya 2% dari pinjaman Anda agar pembiayaan kembali masuk akal, saat ini hal tersebut dapat bermanfaat dengan pengurangan bunga hanya 0,75%, kata Doug Perry dari divisi pasar konsumen Countrywide. Hal ini karena meningkatnya nilai rumah, meningkatnya persaingan, dan penjaminan otomatis (yang dapat menyetujui atau menolak permohonan refi Anda dalam hitungan menit) telah menjadikan pembiayaan kembali lebih cepat, mudah, dan berpotensi lebih murah daripada sebelumnya.

Sayangnya, semua hal ini tidak berarti bahwa peran Anda dalam proses ini – yaitu memastikan Anda mendapatkan pinjaman terbaik – menjadi lebih mudah. Untuk mendapatkan kesepakatan terbaik, Anda masih perlu mengerjakan pekerjaan rumah Anda, dan Anda harus pintar dalam memilih opsi pembiayaan yang dapat ditawarkan oleh pemberi pinjaman atau broker. Jika tidak, biaya perbaikan Anda mungkin jauh lebih mahal dari yang seharusnya.

Jadi pertimbangkan lembar tempat tidur bayi Anda. Kami akan memberi Anda gambaran umum tentang beberapa produk pinjaman yang mungkin ditawarkan kepada Anda di pasar refi ini, serta tips tentang cara menjalankan sistem untuk mendapatkan kesepakatan terbaik.

Waktu bukanlah segalanya
Jika Anda khawatir suku bunga hipotek akan segera naik ke titik di mana pembiayaan kembali tidak lagi sesuai untuk Anda, Anda tentu ingin mengunci suku bunga sesegera mungkin. Kemudian, setelah Anda mengunci suku bunga, katakanlah, 45 hari, mungkin hal terbaik yang harus dilakukan adalah mengabaikan arah suku bunga. Lagi pula, jika suku bunga benar-benar turun, kemungkinan besar Anda akan mempermalukan diri sendiri di luar kantor pemberi pinjaman Anda. (Untuk mengetahui apakah pembiayaan kembali masuk akal bagi Anda berdasarkan tarif saat ini dan APR Anda saat ini, hitung angka-angkanya di Lembar Kerja Pembiayaan Kembali kami).

Di sisi lain, jika Anda benar-benar yakin bahwa suku bunga akan turun, maka tundalah untuk mengunci suku bunga. Yang kemungkinan besar Anda lakukan jangan yang ingin Anda lakukan adalah terlibat dalam apa yang dikenal sebagai opsi “float down”, yang pada dasarnya merupakan peluang untuk membayar hak istimewa mendapatkan suku bunga yang lebih rendah seandainya suku bunga turun saat Anda masih melakukan pembiayaan kembali. Meski terdengar menggiurkan, penawaran ini tidak gratis. Faktanya, mereka sering kali akan membebani Anda seperdelapan poin persentase lagi dari tingkat suku bunga Anda. Dalam hal ini, suku bunga hipotek harus turun setidaknya seperempat poin agar kesepakatan ini bermanfaat. Dan dalam waktu singkat, hal itu mungkin tidak akan terjadi. “Pilihan-pilihan ini sering kali terdengar bagus, namun biasanya tidak,” kata Joe Kennedy, presiden Eloan.com, broker hipotek online. Dan hal ini terutama berlaku dalam kondisi seperti ini, karena secara umum suku bunga lebih besar kemungkinannya untuk naik dibandingkan turun dalam waktu dekat.

Intinya? Anda akan membuat proses ini lebih mudah jika Anda tidak terlalu khawatir tentang arah suku bunga. Sebaliknya, carilah tarif yang akan menghemat uang Anda, kuncilah dan, seperti kata Tony Soprano, fuggedaboudit. “Kesepakatan bagus hari ini akan menjadi kesepakatan bagus besok,” kata Perry dari Countrywide. Dan, perlu diingat, meskipun mungkin diperlukan waktu untuk menurunkan suku bunga, kenaikan suku bunga terjadi jauh lebih cepat. Neill Fendly, presiden National Association of Mortgage Brokers, atau NAMB berkata: “Jalan menuju Anda-tahu-di mana dipenuhi dengan orang-orang yang menunggu seperdelapan persen terakhir.”

Rencana Sederhana
Saat mempertimbangkan refinancing, selalu mulai dengan pemberi pinjaman Anda saat ini. Jika pemberi pinjaman asli Anda masih melayani pinjaman Anda (artinya pinjaman tersebut belum dijual di pasar sekunder, katakanlah, Freddie Mac atau Fannie Mae), Anda mungkin bisa melakukan “modifikasi pinjaman”, kata Keith Gumbinger, wakil presiden Asosiasi HSH. Memang, kemungkinan terjadinya hal ini tidak tinggi, tetapi “mod pinjaman” sejauh ini merupakan cara termurah dan termudah untuk mengubah hipotek Anda, jadi patut untuk ditanyakan.

Seperti namanya, modifikasi pinjaman hanyalah penyesuaian terhadap hipotek Anda saat ini. Jika Anda memenuhi syarat, pemberi pinjaman Anda akan mengubah pinjaman Anda dengan mengeluarkan pengendara baru yang memungkinkan Anda membayar tingkat bunga yang lebih rendah untuk sisa jangka waktu Anda. Dokumen yang diperlukan sangat sedikit dan biayanya sangat sedikit – biasanya hal ini dapat dilakukan dengan biaya beberapa ratus dolar. Saat ini, mod pinjaman paling sering digunakan untuk pelanggan yang mengalami masalah keuangan serius (sebagai cara untuk menghindari kebangkrutan), jelas Bud Carter, direktur senior pembiayaan perumahan di Mortgage Bankers Association. Namun dalam beberapa kasus, hal ini juga dapat dilihat sebagai cara untuk mempertahankan pelanggan yang hebat.

Artinya, jika Anda memiliki pinjaman yang sesuai (yaitu pinjaman yang jumlahnya kurang dari $322.700) dan jika Anda telah tinggal di rumah tersebut setidaknya selama beberapa tahun, kemungkinan besar pinjaman Anda telah terjual. Jika ini masalahnya, pertimbangkan hipotek yang “sederhana”. Ini adalah cara yang cepat, sederhana, dan murah untuk membiayai kembali pinjaman Anda, dan sebagian besar pemberi pinjaman besar, termasuk Bank of America, Wells Fargo, dan Countrywide menawarkan beberapa bentuk pinjaman tersebut. Dokumen yang diperlukan dengan hipotek yang disederhanakan sangat berkurang, dan sering kali persyaratan tertentu, seperti biaya penilaian dan pendaftaran, dihilangkan, sehingga menghemat waktu dan uang Anda.

Tentu saja, ada beberapa rintangan yang harus Anda lewati agar memenuhi syarat untuk mendapatkan refi yang efisien. Sebagai permulaan, layanan ini biasanya hanya tersedia bagi orang-orang yang ingin membiayai kembali hipotek mereka dengan jumlah sisa pinjaman mereka saat ini, jelas Carter. Anda juga biasanya harus memiliki kredit yang sempurna, jadi jika Anda melewatkan beberapa pembayaran kartu kredit Anda baru-baru ini, atau bahkan baru saja berganti pekerjaan, Anda mungkin kurang beruntung. Terakhir, beberapa pemberi pinjaman menawarkan layanan ini hanya kepada pelanggan mereka saat ini.

Ingat, tidak ada yang gratis
Perlu diingat, meskipun refinancing dapat menghemat uang Anda dalam jangka panjang, prosesnya sendiri tidak pernah gratis—tidak peduli apa kata broker Anda. Saat ini “refi tanpa biaya” sangat populer, dan alasannya mudah diketahui. Daya tariknya adalah Anda tidak perlu mengeluarkan biaya sendiri untuk biaya yang biasanya terkait dengan pinjaman ini, seperti biaya pengajuan, pencarian hak milik, pemeriksaan dan penilaian kredit, yang bisa dengan mudah melebihi $1.000. Anda juga tidak perlu membayar poin apa pun, yang juga dikenal sebagai biaya originasi pinjaman. Poin adalah satu poin persentase dari jumlah pinjaman Anda, dan semakin banyak poin yang Anda bayarkan di muka, semakin rendah tingkat bunga Anda.

“Tidak ada refi yang benar-benar tanpa biaya,” kata Gumbinger dari HSH Associates. “Anda berdagang dengan membayar biaya sendiri dengan imbalan saldo pinjaman yang lebih tinggi atau tingkat bunga yang lebih tinggi.” Biasanya, Anda membayar tambahan satu setengah hingga lima per delapan poin persentase lebih banyak untuk hak istimewa tersebut.

Apakah refi gratis adalah pilihan yang tepat bergantung pada beberapa faktor. Sebagai permulaan, jika Anda tidak memiliki uang tunai untuk membayar biaya dan jika tarif yang dapat Anda peroleh bahkan dengan premi tanpa biaya jauh lebih rendah daripada yang Anda bayarkan sekarang (dan Anda tidak memerlukan pinjaman yang lebih tinggi) , lalu lakukanlah. Namun jika Anda berasumsi Anda memiliki uang untuk membayar refinancing, maka Anda perlu mempertimbangkan berapa lama Anda akan berada di rumah tersebut, kata Fenley. Jika Anda berencana untuk segera pindah, perbaikan tanpa biaya mungkin masuk akal. Pertimbangkan ini: Pemilik rumah dengan hipotek $250,000 dan biaya penutupan $4,000 harus tinggal di rumahnya selama sekitar empat setengah tahun untuk menutup uang mukanya jika dia mendapat pilihan tarif 7,5% versus 8% tidak- perbaikan biaya. Jika dia tidak yakin dia akan bertahan selama itu, refi gratis memang merupakan cara yang lebih baik.

Temukan tarif terbaik Anda
Ini menjengkelkan. Anda membuka koran Minggu, Anda melihat suku bunga hipotek yang bagus, Anda menelepon — dan menemukan bahwa suku bunga tersebut tidak lagi tersedia. “Kami menyebutnya sebagai kebohongan,” kata Doug Anderson, presiden Key Mortgage di Denver, Colorado, dan ketua komunikasi NAMB. Masalahnya? Karena terdapat jeda waktu hingga tiga hari sebelum harga yang dikutip dicantumkan di surat kabar, harga yang dipublikasikan seringkali lebih rendah dari harga pasar saat ini. Lagi pula, pemberi pinjaman atau broker sedang mencoba memprediksi di mana tingkat suku bunga dalam beberapa hari – jadi mengapa tidak dengan harga yang rendah?

Tarif yang Anda kutip juga bervariasi karena beberapa pemberi pinjaman memasukkan biaya ke dalam tarif mereka sementara yang lain tidak. Dan tarif sebenarnya yang Anda kutip berdasarkan keadaan pribadi Anda tentu saja akan bergantung pada riwayat kredit Anda dan besarnya pinjaman Anda serta tempat tinggal Anda.

Jadi bagaimana Anda menemukan harga terbaik? Strategi terbaik mungkin adalah kombinasi riset online dan pendekatan kuno. Untuk mendapatkan pemahaman dasar mengenai tarif, tempat yang baik untuk memulai adalah di Bankrate.com yang mencantumkan tarif di tingkat nasional, negara bagian, dan dalam beberapa kasus tingkat lokal.

Anda juga dapat memeriksa beberapa broker hipotek online dan penghasil prospek, seperti E-Loan.com dan Lendingtree.com. Perlu diingat, meskipun beberapa tahun yang lalu banyak orang meramalkan bahwa pinjaman hipotek online akan dengan cepat mulai mencuri bisnis dari pinjaman tradisional, namun hal itu belum benar-benar terjadi. Hipotek online masih hanya mewakili sebagian dari keseluruhan bisnis hipotek.

Meskipun demikian, beberapa situs tersebut telah berkembang pesat. Di E-Loan.com, misalnya, kini Anda dapat melakukan pembiayaan kembali sepenuhnya secara online, jika itu yang Anda inginkan. (Anda akan menggunakan tanda tangan elektronik untuk menandatangani dokumen.) Dan banyak broker online dan pemberi pinjaman individu, seperti Countrywide, memiliki aplikasi online, obrolan langsung, dan peringatan email praktis yang dikirimkan kepada Anda ketika harga turun ke titik tertentu.

Tetapi bahkan jika Anda memutuskan untuk menggunakan pemberi pinjaman online, pastikan Anda juga menggunakan telepon. Hubungi beberapa pemberi pinjaman dalam waktu singkat — idealnya dalam dua hingga tiga jam — untuk memastikan Anda membuat perbandingan yang seimbang, kata Fendly dari NAMB. Dan jika Anda meminta penawaran, berikan secara spesifik. Beri tahu pemberi pinjaman atau broker jenis biaya apa yang ingin Anda bayarkan di muka, serta periode lock-in seperti apa yang Anda inginkan. “Konsumen seharusnya mengharapkan jawaban rinci dan gratis atas pertanyaan mereka,” kata Perry dari Countrywide. Jadi berhati-hatilah terhadap pemberi pinjaman yang mengatakan Anda harus membayar biaya untuk mendapatkan penawaran terperinci – apakah itu untuk pemeriksaan kredit, atau semacam “biaya komitmen”. Jika itu terjadi, lanjutkan.