Panduan tentang keringanan pajak untuk pemilik rumah

Apakah Anda bersiap untuk membeli rumah pertama Anda? Manfaat pajak Anda mungkin tidak sebesar yang Anda kira. Kami akan menjelaskan.

Berpikir untuk membeli rumah pertama Anda? Maka Anda mungkin sangat menyadari potensi keringanan pajak yang akan Anda terima.

Jika belum, mari kita tinjau. Meskipun biaya sewa umumnya merupakan pengeluaran yang tidak dapat dikurangkan (kecuali jika sebagian rumah digunakan untuk tujuan bisnis), pemilik rumah dapat mengklaim pengurangan bunga hingga $1 juta dalam utang hipotek yang digunakan untuk melunasi pembelian atau perbaikan mereka. tempat tinggal utama. Hal yang sama berlaku untuk bunga utang ekuitas rumah hingga $100.000 yang dijamin oleh tempat tinggal utama mereka. Pajak properti juga dapat diklaim sebagai pengurangan yang diperinci. Biasanya Anda juga dapat mengurangi poin yang Anda bayarkan (atau penjual membayar atas nama Anda) untuk mengambil hipotek.

Tapi Anda mungkin tahu semua itu, bukan? Sekarang untuk undang-undang perpajakan, broker Anda mungkin tidak pernah mengetahui Anda sedang menceritakannya. Jangan khawatir: Apa yang diuraikan di bawah ini mungkin tidak akan membuat Anda kembali ke pelukan pemilik rumah. Namun hal ini mungkin memberi Anda ekspektasi yang lebih realistis tentang bagaimana kepemilikan rumah akan memengaruhi tagihan pajak di masa depan.

Faktor deduksi standar
Hal pertama yang harus dipahami adalah bahwa keringanan pajak kepemilikan rumah Anda yang sebenarnya mungkin kurang dari yang Anda harapkan jika Anda mengklaim potongan standar sebelum membeli. Mengapa? Karena standar pemotongannya adalah undang-undang perpajakan. Anda tidak perlu memiliki potongan pribadi apa pun untuk mengklaimnya. Untuk tahun 2005, jumlah pemotongan standar adalah $10.000 untuk pelapor gabungan, $5.000 untuk pelapor tunggal, dan $7.300 untuk kepala rumah tangga.

Jika potongan yang Anda perincikan kurang dari potongan standar, lewati saja perinciannya dan klaim tunjangan standarnya. Banyak orang berada dalam situasi ini sampai kepemilikan rumah memicu pemotongan bunga hipotek dan pajak properti. Penghapusan tersebut – jika ditambahkan ke pengurangan lain-lain untuk pajak pendapatan negara bagian dan lokal, pajak properti pribadi, dan sumbangan amal – biasanya cukup untuk melebihi jumlah pengurangan standar.

Pertanyaannya adalah: Berapa besar potongan pajak yang sebenarnya Anda peroleh dari penghapusan kepemilikan rumah? Misalnya, Anda sudah menikah dan akan mengklaim potongan standar bersama sebesar $10.000. Kemudian Anda membeli rumah dan membayar bunga hipotek sebesar $12.000 per tahun dan pajak properti sebesar $2.500. Pada awalnya, Anda mungkin mengira Anda baru saja menurunkan penghasilan kena pajak sebesar $14.500 ($12.000 + $2.500). Tidak secepat itu! Misalkan Anda juga membayar pajak pendapatan negara sebesar $2.000 dan menyumbang $450 untuk amal. Jadi total potongan yang diperinci adalah $16.950 ($12.000 + $2.500 + $2.000 + 450). Itu hanya $6.950 lebih banyak dari potongan standar yang akan Anda klaim tanpa membeli rumah. Jadi Anda benar-benar hanya mencapai $6.950 dalam penghapusan tambahan dibandingkan $14.500 yang mungkin Anda harapkan.

Sekarang, jika Anda sudah memerinci sebelum membeli atau hampir melakukannya, pengurangan tambahan dari bunga hipotek dan pajak properti akan mengurangi penghasilan kena pajak Anda dolar demi dolar (atau hampir sama). Intinya adalah: Pastikan untuk memperhitungkan faktor pengurang standar saat menghitung perkiraan penghematan pajak Anda. Dengan begitu, Anda tidak akan terkejut dengan tagihan pajak yang tidak terduga pada bulan April mendatang.

Faktor penghentian pendapatan yang tinggi
Jika Anda berpenghasilan tinggi, kecil kemungkinan Anda akan terpengaruh oleh pemotongan standar. Mengapa? Karena Anda mungkin memiliki potongan yang cukup terperinci (dari pajak negara bagian dan lokal serta sumbangan amal) untuk melebihi jumlah potongan standar bahkan tanpa potongan apa pun untuk bunga hipotek dan pajak properti. Sebaliknya, Anda mungkin harus khawatir tentang aturan penghentian pemotongan yang menakutkan yang menjangkiti kelompok berpenghasilan tinggi.

Setelah pendapatan kotor yang disesuaikan (AGI) tahun 2005 Anda melebihi $145.950 (terlepas dari apakah Anda mengajukan gabungan atau tunggal), aturan penghapusan bertahap mengurangi pengurangan yang diperinci sebesar 3% dari kelebihannya. Misalnya, AGI Anda adalah $300.000. Pengurangan perincian yang diperbolehkan akan dikurangi sebesar $4.662 (($300.000 – $145.950) x 0,03). Jika AGI Anda adalah $500.000, pengurangan perincian yang diperbolehkan akan dikurangi sebesar $10.622 (($500.000 – $145.950) x 0,03). Anda mengerti idenya. Tidak semua pengurangan yang diperinci dipengaruhi oleh aturan buruk ini, tetapi bunga hipotek dan pajak properti terpengaruh. Undang-undang menetapkan bahwa pembayar pajak tidak boleh kehilangan lebih dari 80% potongan pajak mereka berdasarkan aturan ini, namun hal ini tidak memberikan banyak penghiburan bagi para korbannya. Faktanya, pemotongan yang diperinci untuk beberapa orang yang berpenghasilan tinggi dibatasi hingga mereka kembali ke mode pemotongan standar. Jika hal ini terjadi, mereka tidak menerima manfaat pajak nyata dari bunga hipotek dan biaya pajak properti.

Intinya: Jika Anda memperkirakan AGI Anda melebihi $145.950, Anda harus menyiapkan kalkulator untuk menghitung penghematan pajak kepemilikan rumah Anda yang sebenarnya. (Untuk tahun 2006 dan seterusnya, jumlah $145.950 akan disesuaikan dengan inflasi.)

Faktor Pinjaman Ekuitas Rumah
Setelah Anda berlindung di rumah baru, Anda mungkin memutuskan untuk mengambil pinjaman ekuitas rumah. Seperti disebutkan di atas, Anda biasanya dapat mengklaim pengurangan bunga hingga $100.000 dari utang ekuitas rumah. Kata kuncinya di sini adalah umumnya. Faktanya adalah, Anda tidak dapat mengurangi bunga sampai pokok pinjaman ekuitas rumah ditambah pokok hipotek pertama Anda melebihi nilai rumah Anda. Misalnya, hipotek pertama Anda adalah $200.000 dan pinjaman ekuitas rumah Anda adalah $75.000. Jika rumah Anda bernilai $250.000, Anda hanya dapat mengurangi bunga $50.000 dari pokok pinjaman ekuitas rumah. Bunga atas sisa $25.000 termasuk dalam kategori bunga pribadi yang tidak dapat dikurangkan.

Kemungkinan besar kekhawatiran adalah peraturan lain yang melarang pengurangan pajak minimum alternatif, atau AMT, untuk bunga pinjaman ekuitas rumah kecuali hasil pinjaman digunakan untuk memperbaiki properti Anda. Misalnya, Anda mengambil pinjaman rumah senilai $50.000 dan menggunakan uang tersebut untuk melunasi pinjaman mobil dan sejumlah saldo kartu kredit. Untuk tujuan perpajakan reguler, ini baik-baik saja. Anda dapat mengurangi bunga pinjaman ekuitas rumah pada Jadwal A, bersama dengan bunga hipotek pertama Anda. Namun, jika Anda berada dalam mode AMT, Anda tidak dapat mengurangi bunga pinjaman ekuitas rumah apa pun saat menghitung tagihan AMT Anda.

Di sisi lain, jika Anda membelanjakan hasil pinjaman ekuitas rumah senilai $50.000 untuk kolam baru dan teras tertutup, Anda dapat menggunakan pajak reguler dan keperluan AMT. Dan satu hal lagi: Aturan penghentian pengurangan pendapatan tinggi yang dijelaskan sebelumnya juga dapat mengurangi pengurangan bunga pinjaman ekuitas rumah yang diperbolehkan.

Rumah Manis Rumah
Sekarang Anda tahu semua sudut pandang pajak kepemilikan rumah yang takut diungkapkan oleh makelar properti Anda. Namun, membeli rumah biasanya merupakan tawaran yang layak dari segi pajak. Dan itu akan jauh lebih baik daripada layak jika Anda akhirnya menjual untuk mendapatkan keuntungan besar bebas pajak. Jika Anda sudah menikah, Anda berpotensi memperoleh keuntungan bebas pajak pendapatan federal hingga $500.000 atau $250.000 jika Anda lajang. Itu kesepakatan yang manis!