Pajak Rumah Liburan | Berita Rubah

Membeli chalet di pegunungan Arizona dapat memberi Anda kedamaian dan ketenangan yang sangat Anda butuhkan. Lalu muncul aturan perpajakan yang cukup rumit. Bergantung pada seberapa sering Anda menggunakan rumah liburan Anda sendiri, seberapa sering Anda menyewakannya, dan berapa lama rumah tersebut kosong, Anda termasuk dalam salah satu dari tiga kategori pajak yang berbeda.

Pakai banyak, sewa banyak
Kategori pertama mencakup rumah yang sering disewakan, namun masih cukup sering digunakan oleh pemiliknya. Secara khusus, hal ini berlaku untuk rumah yang disewa lebih dari 14 hari per tahun dan digunakan untuk keperluan pribadi lebih dari 14 hari atau 10% dari hari sewa, mana saja yang lebih lama. Penggunaan pribadi mencakup penggunaan oleh anggota keluarga dan siapa pun yang membayar di bawah harga sewa pasar.

Rumah liburan yang sesuai dengan deskripsi ini dianggap sebagai tempat tinggal pribadi. Hal ini membantu karena Paman Sam mengizinkan Anda mengurangi bunga utang hipotek hingga $1 juta pada dua tempat tinggal pribadi (dan tambahan hingga $100.000 untuk pinjaman ekuitas rumah). Pajak properti umumnya dapat dikurangkan, tidak peduli berapa banyak rumah yang Anda miliki. Mereka yang cukup beruntung untuk memiliki lebih dari dua rumah dapat memilih dua dengan bunga hipotek terbanyak setiap tahunnya – biasanya tempat tinggal utama dan rumah peristirahatan dengan pinjaman terbesar.

Sekarang bagian tersulitnya: menghitung pendapatan dan pengeluaran sewa rumah Anda. Pada dasarnya, ada satu cara untuk mengurangi biaya yang timbul saat menggunakan rumah, dan cara lain untuk mengurangi biaya yang timbul saat menyewanya. Namun jika dilakukan dengan benar, umumnya tidak ada kewajiban pajak dalam kasus ini.

Langkah pertama adalah mengalokasikan bunga dan pajak properti antara sewa dan penggunaan pribadi. Misalnya saja rumah disewakan selama tiga bulan, digunakan oleh Anda dan keluarga selama dua bulan, dan kosong selama tujuh bulan. Karena waktu kosong dianggap penggunaan pribadi, apakah Anda mengalokasikan waktu tiga bulan? nilai atau 25% dari bunga dan pajak sampai masa sewa sembilan bulan? nilai, atau 75%, untuk penggunaan pribadi. Hapus bagian pribadi dari bunga dan pajak sebagai pengurangan yang diperinci pada Jadwal A. Di masa lalu, IRS menentang metode alokasi bunga dan pajak ini, namun Pengadilan Pajak memutuskan bahwa hal itu baik-baik saja.

Sejauh ini, bagus sekali. Kencangkan tali dagumu sekarang, karena didepan ada air putih. Tujuannya di sini adalah untuk mengurangi pendapatan sewa menjadi nol untuk menghilangkan kewajiban pajak. Pertama, Anda mengurangi pendapatan sebesar 25% dari biaya bunga dan pajak yang Anda keluarkan selama sewa. Jika masih ada sisa pendapatan sewa, Anda dapat mengurangi persentase biaya operasional – pemeliharaan, utilitas, biaya asosiasi, asuransi dan penyusutan – tetapi hanya sampai pada titik di mana Anda “menghilangkan” sisa pendapatan tersebut.

Namun, ada satu perbedaan: Saat Anda menghitung biaya operasional, Anda tidak menghitung hari rumah kosong. Kalau contoh kita, rumah itu baru ditempati lima bulan, jadi tiga bulan? nilai, atau 60%, dari pemeliharaan, utilitas, dll. pergi ke masa sewa dan dua bulan? nilai, atau 40%, untuk penggunaan pribadi. 40% itu menguap sebagai barang yang sama sekali tidak dapat dikurangkan. Pada pengembalian pajak Anda, Anda akan menggunakan Jadwal E (Pendapatan dan Kerugian Tambahan) untuk melaporkan 100% pendapatan sewa, 25% bunga dan pajak, dan 60% biaya. Dalam banyak kasus, keuntungan pada Jadwal E akan menjadi nol karena pendapatan dan pengeluaran sewa akan berkurang.

Ketika semuanya sudah dikatakan dan dilakukan, prosedur ini akan memungkinkan Anda untuk mengurangi bunga dan pajak secara penuh (sebagian pada Jadwal A dan sisanya pada Jadwal E) dan biasanya biaya operasional yang cukup untuk menghapus pendapatan sewa Anda. Biaya operasional apa pun yang tidak dapat Anda kurangi akan dibawa ke tahun-tahun mendatang, yang dapat dikurangkan jika Anda mendapat keuntungan sewa. (Dalam kehidupan nyata, hal ini jarang terjadi.) Secara umum, ini bukan hal yang buruk setelah Anda menguasai dokumennya.

Sewa banyak, pakai sedikit
Kategori pajak rumah liburan kedua biasanya berlaku untuk rumah yang jarang digunakan oleh pemiliknya. Rumah Anda akan termasuk dalam peraturan pajak properti sewa dan bukan tempat tinggal pribadi jika Anda menyewa lebih dari 14 hari dalam setahun dan jika penggunaan pribadi Anda tidak melebihi 14 hari atau 10% dari hari sewa, mana saja yang lebih lama. Misalnya, Anda menyewa 210 hari dan berlibur 21 hari – Anda mempunyai properti sewaan di tangan Anda. (Liburan 22 hari, dan Anda kembali mengikuti peraturan tempat tinggal pribadi yang dijelaskan sebelumnya.) Bunga, pajak properti, dan biaya operasional semuanya harus dibagi berdasarkan jumlah hari rumah tersebut digunakan. Jumlah hari yang digunakan dalam contoh ini adalah 231, sehingga pembagiannya menjadi 21/231 untuk penggunaan pribadi dan 210/231 untuk sewa.

Di sini, jika uang yang diperoleh dari menyewa rumah tidak menutupi biaya sewa, Anda dapat membukukan kerugian kena pajak pada Jadwal E. Tapi jangan mulai menghitung potongan Anda dulu. Pertama, Anda harus berhasil mengatasi hambatan yang dibuat oleh Internal Revenue Service dalam bentuk aturan kerugian pasif. Secara umum, Anda dapat mengurangi kerugian pasif pada tahun pajak tertentu hanya sebesar pendapatan pasif dari sumber lain (seperti properti sewaan yang menghasilkan keuntungan).

Namun, ada pengecualian. IRS akan mengizinkan Anda menghapus kerugian properti sewaan pasif hingga $25.000 jika Anda “berpartisipasi aktif” dan telah menyesuaikan pendapatan kotor di bawah $100.000. Pengambilan keputusan sehari-hari mengenai pengelolaan properti akan mengatasi hambatan partisipasi aktif. Sayangnya, pengecualian tersebut dihapuskan secara bertahap untuk pendapatan kotor yang disesuaikan antara $100.000 dan $150.000, dan IRS mengatakan pengecualian tersebut tidak berlaku jika jangka waktu sewa rata-rata adalah tujuh hari atau kurang. Tapi ini bukan kerugian total: IRS akan mengizinkan Anda meneruskan kerugian pasif yang tidak dapat Anda tanggung tahun ini ke tahun-tahun mendatang. Kenyataannya adalah banyak pemilik menyadari bahwa perkiraan kerugian pajak mereka ditangguhkan oleh aturan pasif.

Masalah lainnya: Bunga yang timbul selama penggunaan pribadi Anda (21/231 dalam contoh kami) tidak dapat dikurangkan karena rumah Anda tidak memenuhi syarat sebagai tempat tinggal pribadi. (Bagian pajak properti penggunaan pribadi masih dapat dikurangkan pada Jadwal A.) Itu berarti Anda sebenarnya bisa mendapatkan keuntungan dengan meluangkan beberapa hari libur tambahan tahun ini. Kemudian Anda kembali masuk dalam kategori tempat tinggal pribadi – yang berarti Anda dapat mengurangi bunga dan pajak dan biasanya mengimbangi semua pendapatan sewa Anda dengan biaya operasional yang dapat dikurangkan.

Pakai banyak, sewa sedikit
Kategori terakhir jarang ditemukan dalam undang-undang perpajakan: Sederhana dan menguntungkan wajib pajak. Aturan ini berlaku untuk rumah yang disewa kurang dari 15 hari per tahun dan digunakan oleh pemiliknya lebih dari 14 hari. Rumah-rumah ini dianggap sebagai tempat tinggal pribadi, jadi Anda cukup mengurangi bunga dan pajak properti pada Jadwal A Anda, sama seperti yang Anda lakukan untuk tempat tinggal utama Anda. (Tidak ada penghargaan yang tidak masuk akal yang perlu dikhawatirkan.)

Inilah makan siang gratisnya: Anda tidak perlu menyatakan satu sen pun dari penghasilan Anda. Anda tidak mendapatkan penghapusan biaya operasional (pemeliharaan, dll.) yang disebabkan oleh masa sewa, tapi siapa yang mengeluh?

Jika rumah liburan Anda berlokasi di dekat acara besar — ​​​​seperti turnamen golf mana pun yang menampilkan Tiger Woods — Anda mungkin bisa menyewa selama beberapa hari dengan harga yang keterlaluan. Berdasarkan peraturan perpajakan, Anda dapat membuat Paman Sam menjadi kaku dengan hati nurani yang bersih.

Bagaimana dengan pembagian waktu?
Bagi banyak orang, memiliki timeshare hampir sama dengan memiliki rumah liburan. Saat ini, satu minggu timeshare bisa menghabiskan biaya lebih dari $15.000. Faktanya, dua minggu musim dingin di Beaver Creek, Colorado dapat membuat Anda kehabisan uang sebesar $60.000, jadi kita tidak membicarakan jumlah yang sepele di sini. Banyak orang meminjam seluruh atau sebagian dari harga pembelian, seringkali melalui pengembang. Sayangnya, peraturan perpajakan tidak terlalu menguntungkan jika Anda menyewakan unit Anda.

Tapi pertama-tama mari kita asumsikan bahwa Anda menggunakan timeshare Anda daripada menyewakannya. Bagian Anda dari pajak properti (biasanya dimasukkan ke dalam nomor biaya pemeliharaan tahunan) dapat dikurangkan pada Jadwal A. Jika Anda memiliki bunga hipotek, Anda biasanya dapat menguranginya pada Jadwal A sebagai bunga atas rumah kedua. Cukup sederhana.

Sekarang katakanlah Anda menyewa – selama kurang dari 15 hari, penghasilannya otomatis bebas pajak. Benar? Salah. Menurut IRS, perjanjian sewa bebas pajak hanya tersedia jika hari sewa gabungan untuk semua pemilik unit Anda kurang dari 15 dan Anda secara pribadi menggunakan unit tersebut selama lebih dari 14 hari. Tidak mungkin.

Jika Anda menyewa unit Anda, FBI mengatakan Anda harus mengikuti aturan hunian pribadi (banyak pakai, banyak sewa) yang dijelaskan sebelumnya dengan mengalokasikan pengeluaran (bunga, pajak properti, pemeliharaan, utilitas, dll.) antara pribadi dan sewa. pengeluaran berdasarkan total penggunaan oleh semua pemilik unit Anda. Pendekatan ini tidak masuk akal dan biasanya tidak mungkin mengumpulkan informasi yang diperlukan dari pemilik lain. Jadi saya menganjurkan agar alokasi didasarkan pada pola penggunaan Anda sendiri atau perkiraan terbaik Anda tentang total penggunaan sewa dan penggunaan pribadi oleh semua pemilik.

Misalnya, jika tampaknya 50/50 adalah pembagian yang tepat antara sewa dan penggunaan pribadi, alokasikan 50% pengeluaran untuk masa sewa dan potong hingga jumlah penghasilan Anda pada Jadwal E. Kemudian kurangi bagian pribadi ( 50% dalam contoh ini) pajak properti pada Jadwal A. Sayangnya, Anda tidak dapat mengurangi bagian pribadi (sekali lagi 50%) dari biaya bunga Anda kecuali Anda tinggal di unit tersebut selama lebih dari 14 hari sepanjang tahun. Ini tidak mungkin kecuali Anda memiliki waktu setidaknya tiga minggu, dan hanya sedikit orang yang memilikinya. Anda mungkin dapat menghapus bagian pribadi dari bunga pada Jadwal A sebagai beban bunga investasi jika Anda memperoleh timeshare dengan harapan nilainya akan meningkat. (Di beberapa daerah, pembagian waktu memang meningkat.)

Mainkan game Wins Lockout dengan banyak tempat tinggal
Seperti yang Anda ketahui, kini ada pengecualian keuntungan yang besar untuk penjualan tempat tinggal utama ($250.000 untuk lajang, $500.000 untuk pasangan menikah). Jika Anda cukup beruntung memiliki satu atau lebih rumah liburan, ada beberapa permainan hemat pajak yang bisa dimainkan di sini, jika Anda menginginkannya. Aturan kualifikasi dasar untuk pengecualian keuntungan sederhana saja. Anda harus telah memiliki dan menggunakan rumah tersebut sebagai tempat tinggal utama Anda setidaknya selama dua tahun dari jangka waktu lima tahun yang berakhir pada tanggal penjualan. Jika Anda sudah menikah, istirahat penuh sebesar $500.000 tersedia selama salah satu atau Anda berdua memenuhi tes kepemilikan dan Anda berdua memenuhi tes penggunaan.

Jadi inilah kesepakatannya. Katakanlah Anda sudah menikah dan memiliki tiga rumah. Pertama, ada rumah utama Anda saat ini, yang memenuhi syarat untuk pengecualian $500.000 dan dapat dijual dengan keuntungan $400.000. Anda menjualnya bebas pajak dan pindah ke rumah liburan Anda di Destin, Florida. Tinggal di sana selama dua tahun, dan Anda dapat membongkar properti tersebut dan juga mengecualikan keuntungan hingga $500.000 dari penjualan ini. Kemudian pindah ke sisa rumah liburan Anda di Santa Fe, New Mexico, dan tinggal di sana selama dua tahun. Anda mengerti idenya.

Dan jika Anda bertekad untuk memiliki tiga rumah, Anda cukup mengganti masing-masing rumah setelah terjual dengan properti lain di lokasi yang sama atau berbeda. Kemudian Anda dapat memulai rotasi “gunakan dan jual” lagi, dengan senang hati mengunci keuntungan di sepanjang proses tersebut. Tentu saja, relatif sedikit orang yang cukup kaya untuk mampu membuat Paman Sam kaku sejauh ini, tetapi jika Anda salah satu dari mereka, nikmatilah. Satu hal lagi: Pastikan untuk memeriksa implikasi pajak pendapatan negara sebelum benar-benar menerapkan manuver ini.