Strategi Jual Rumah Ramah Pajak | Berita Rubah

Bahkan dengan peraturan yang murah hati saat ini, menjual rumah dapat mengakibatkan tagihan pajak yang buruk. Berikut empat cara untuk menghindarinya.

Saat ini, sebagian besar pemilik rumah berada di tempat yang cukup nyaman. Harga rumah di seluruh negeri telah meningkat secara signifikan dalam beberapa tahun terakhir – dan dalam banyak kasus, keuntungan tersebut akan bebas pajak jika sudah waktunya bagi pemilik untuk menjualnya.

Sayangnya, penjual dengan keuntungan yang sangat besar serta mereka yang tidak memenuhi persyaratan pengecualian keuntungan rumah dapat diabaikan. Hal yang sama juga berlaku bagi mereka yang tidak memahami apa saja yang memenuhi syarat untuk mendapatkan perlakuan yang menguntungkan pajak, dan akhirnya melewatkan langkah-langkah yang berpotensi ramah pajak.

Tapi jangan berkecil hati. Beberapa manuver kreatif di sana-sini dapat membuat perbedaan antara terkena pajak yang besar atau tidak sama sekali. Berikut empat strategi pengurangan pajak. Namun pertama-tama, bersabarlah saat kami meninjau aturan yang mengizinkan penjualan rumah menjadi transaksi bebas pajak.

Dapatkan dasar-dasar penyitaan
Untuk keperluan pajak pendapatan federal, orang yang belum menikah dapat menjual tempat tinggal utama dengan keuntungan hingga $250.000 dan mengecualikan seluruh keuntungan dari pajak. Betul, Paman Sam tidak mendapat apa-apa. Orang yang sudah menikah yang mengajukan bersama dapat mengecualikan hingga $500,000. Namun untuk memenuhi syarat, Anda biasanya harus lulus kedua tes berikut:

1. Tes kepemilikan. Anda harus sudah memiliki properti tersebut setidaknya selama dua tahun selama periode lima tahun yang berakhir pada tanggal penjualan.

2. Tes penggunaan. Anda harus telah menggunakan properti tersebut sebagai tempat tinggal utama Anda setidaknya selama dua tahun dalam periode lima tahun yang sama. (Jika kurang dari itu, pengecualian sering kali dapat diprorata.)

Agar memenuhi syarat untuk pengecualian pengajuan bersama senilai $500.000, setidaknya satu pasangan harus lulus tes kepemilikan, dan kedua pasangan harus lulus tes penggunaan. Pengecualian $500.000 juga hanya tersedia bila tidak ada pasangan yang mengklaim pengecualian untuk penjualan sebelumnya dalam waktu dua tahun sejak tanggal penjualan yang berlaku.

Anda tidak berpikir Anda akan memenuhi syarat? Pikirkan lagi. Berikut adalah beberapa strategi yang dapat membuat Anda memenuhi syarat untuk mendapatkan keringanan pajak yang besar ini.

1. Terjebak untuk penghematan pajak penjualan rumah yang lebih besar
Katakanlah Anda lajang dan memiliki rumah yang dapat dijual dengan keuntungan jauh di atas pengecualian keuntungan $250.000 untuk orang yang belum menikah. Saya punya dua kata nasihat: Menikahlah!

Apakah saya gila merekomendasikan pernikahan hanya untuk mengurangi tagihan pajak Anda? Mungkin. Namun faktanya adalah, Anda dapat memanfaatkan pengecualian keuntungan pengarsipan bersama sebesar $500.000 dengan menjual rumah Anda pada tahun Anda menikah atau di tahun berikutnya. Hal ini dapat mengurangi tagihan pajak pendapatan federal Anda sebanyak $37.500 ($250.000 kali tarif maksimum 15% atas keuntungan modal jangka panjang). Ingat: Ini adalah tabungan permanen; bukan sekedar perbedaan waktu.

Sayangnya, strategi ini mungkin memerlukan kesabaran karena Anda berdua Dan pasangan baru Anda harus telah menggunakan rumah tersebut sebagai tempat tinggal utama Anda setidaknya selama dua tahun selama periode lima tahun yang berakhir pada tanggal penjualan. Kabar baiknya: Jika pasangan Anda tinggal di rumah tersebut sebelum Anda menikah, Anda dapat menghitung waktu ini untuk persyaratan dua tahun.

2. Rencanakan penjualan rumah setelah perceraian
Setelah perceraian, mantan pasangan Anda mungkin masih tinggal di bekas tempat tinggal utama Anda sementara Anda masih memiliki seluruh atau sebagian properti. Begini rubriknya: Setelah Anda keluar rumah selama tiga tahun, otomatis Anda akan gagal dalam tes penggunaan yang dijelaskan di atas. Hal ini berpotensi menjadi sangat mahal karena setelah rumah terjual, Anda tidak akan menghentikan pengecualian keuntungan apa pun untuk melindungi bagian keuntungan Anda. Dengan kata lain, Anda akan dikenakan pajak sebesar 100% dari bagian keuntungan penjualan rumah Anda.

Untungnya, Anda dapat menghindari hal ini dengan mengambil langkah-langkah sebelum perceraian Anda diselesaikan. Yang perlu Anda lakukan adalah memastikan bahwa perjanjian perceraian atau perpisahan Anda secara khusus memberi Anda izin untuk segera tinggal di rumah selama jangka waktu berapa pun yang wajar — lima tahun, atau sampai anak bungsu lulus sekolah menengah atas, atau apa pun yang masuk akal. . (Tentu saja, mantanmu sebenarnya tidak diperlukan untuk tinggal di rumah lebih lama dari yang dia inginkan.)

Dengan menyertakan kata-kata ajaib ini dalam dokumen perceraian Anda, Anda bisa mendapatkan penghargaan atas penggunaan rumah yang terus-menerus oleh mantan pasangan Anda sebagai tempat tinggal utamanya. Ketika properti tersebut akhirnya dijual, Anda dapat mengklaim pengecualian keuntungan sebesar $250.000 – dengan asumsi mantan Anda menggunakan rumah tersebut sebagai tempat tinggal utamanya setidaknya selama dua tahun selama periode lima tahun yang berakhir pada tanggal penjualan. Anda dapat melakukan ini meskipun Anda sudah bertahun-tahun tidak tinggal di rumah tersebut.

3. Klaim keringanan pajak atas penjualan tanah di samping rumah Anda
Kebanyakan orang mengira penyitaan penjualan rumah hanya berlaku untuk rumahnya saja. Tidak begitu. IRS juga mengizinkan pengecualian keuntungan penjualan rumah dari penjualan tanah kosong di sebelah rumah Anda. Bahkan, hal ini bisa Anda lakukan meski penjualan tanah terjadi dalam satu atau lebih transaksi yang benar-benar terpisah dari penjualan rumah Anda.

Untuk memenuhi syarat, tanah harus: 1) berdekatan dengan bidang tanah yang berisi rumah Anda dan 2) digunakan sebagai bagian dari tempat tinggal utama Anda (bukan digunakan untuk tujuan bisnis atau persewaan) setidaknya selama dua tahun selama jangka waktu lima tahun. tahun yang berakhir pada tanggal penjualan. Oleh karena itu, pengecualian keuntungan tidak tersedia untuk lahan yang selalu Anda gunakan untuk peternakan kuda atau peternakan penyewa. Selain itu, Anda harus menjual tanah yang berdekatan dalam waktu dua tahun sebelum atau sesudah penjualan bidang tanah yang berisi rumah Anda.

Dengan asumsi Anda lulus tes ini, Anda dapat menggunakan pengecualian keuntungan Anda ($250.000 atau $500.000, mana saja yang berlaku) untuk melindungi keuntungan gabungan dari penjualan bidang tanah rumah Anda dan bidang tanah (atau bidang tanah) yang berdekatan yang terdapat di dalamnya.

Berapa banyak lahan kosong yang bisa Anda jual dengan celah ini? Menurut contoh dalam peraturan IRS, Anda dapat menjual setidaknya 29 hektar dan tetap mendapatkan keuntungan dari hak istimewa pengecualian keuntungan.

4. Jangan menjual rumah berharga Anda
Jika Anda cukup beruntung memiliki hebat rumah yang dihargai, penjualan dapat menghasilkan keuntungan kena pajak yang jauh melebihi ambang batas pengecualian keuntungan Anda ($250.000 atau $500.000, mana saja yang berlaku). Jika Anda termasuk dalam kategori ini, pilihan terbaik Anda mungkin adalah tetap bertahan, jika Anda sanggup berpikir untuk melakukannya.

Misalnya, Anda dan pasangan Anda memiliki rumah senilai $3 juta. Anda telah tinggal di sana selama bertahun-tahun dan dasar pajak Anda atas properti tersebut (biaya awal ditambah biaya perbaikan) hanya $700.000. Jika Anda menjual, Anda akan menghadapi keuntungan kena pajak sebesar $1,8 juta bahkan setelah mengklaim pengecualian file bersama sebesar $500,000 ($nilai 3 juta dikurangi dasar pajak $700,000 dikurangi pengecualian $500,000 sama dengan laba kena pajak $1,8 juta). Gabungan pajak keuntungan modal federal dan negara bagian kemungkinan akan mencapai setidaknya 20%, yang berjumlah $360,000. Tidak cantik.

Anda akan mendapatkan hasil pajak yang jauh lebih baik dengan bertahan di rumah sampai akhir yang pahit. Kemudian, ketika Anda atau pasangan Anda meninggal, dasar pajak atas bagian properti pasangan yang meninggal tersebut ditingkatkan menjadi nilai pasar wajar pada tanggal kematiannya. Pasangan yang masih hidup kemudian dapat menjual rumah tersebut segera setelah pasangan pertama meninggal. Dalam hal ini, penyintas berhak atas pengecualian keuntungan pengarsipan bersama sebesar $500.000 (berdasarkan peningkatan dasar pajak rumah), dengan ketentuan penjualan terjadi pada tahun kematian pasangan pertama. Jika penjualan terjadi kemudian, orang yang selamat masih dapat mengklaim pengecualian $250,000 untuk pembayar pajak yang belum menikah. Dengan memanfaatkan aturan basis yang meningkat, kemungkinan besar seluruh atau sebagian besar keuntungan dapat dilindungi oleh klausul pengecualian keuntungan.

Sebagai alternatif, rumah tersebut dapat dimiliki sampai pasangan kedua juga meninggal, dalam hal ini dasar pengenaan pajak atas bagian orang tersebut juga ditingkatkan. Oleh karena itu, ahli waris Anda (mungkin anak-anak Anda) dapat menjual properti tersebut dan berhutang sedikit atau tidak sama sekali pada pajak keuntungan modal.

Awalnya diterbitkan pada 8 Juni 2004.