Haruskah Anda menyewa atau menjual rumah Anda?

Beberapa orang memilih menjadi tuan tanah daripada menjual rumahnya. Apakah ini masuk akal bagi Anda?

Empat bulan yang lalu, Darleen Burbridge, seorang manajer kantor hotel berusia 41 tahun dari Staten Island, NY, dipecat. Kini, setelah bekerja keras di trotoar tanpa hasil selama beberapa bulan terakhir, dia memutuskan untuk pindah ke Florida. Dia berpendapat bahwa Florida menawarkan peluang kerja yang lebih baik di industri perhotelan, standar hidup yang lebih terjangkau dan – jujur ​​saja – cuaca yang lebih baik.

Namun masih ada satu pertanyaan yang tersisa: Haruskah dia menjual rumah untuk dua keluarga di pinggiran kota atau menyewakannya?

“Saya tidak tahu mana yang lebih baik secara finansial,” katanya. “Haruskah saya menjual dan mengambil keuntungan lalu lari? Bagaimana jika saya pergi ke Florida, membencinya lalu kembali lagi? Saya tidak akan punya rumah. Saya pernah mendengar cerita horor tentang orang-orang yang menjual rumahnya ketika mereka pindah, lalu kembali lagi dan bahkan tidak mampu membeli apartemen.” Dalam kasusnya, taruhannya besar: Rumah yang dibelinya tiga tahun lalu seharga $235.000 kini bernilai sekitar $425.000. Menjual sekarang akan menghasilkan keuntungan yang signifikan namun bisa membuatnya kehilangan keuntungan pasar dalam satu atau dua tahun.

Situasi Burbridge tidaklah unik. Sebanyak 5.373 orang Amerika pindah setiap hari, menurut Biro Sensus AS. Dan saat ini, mengingat lemahnya pasar kerja, banyak orang pindah untuk mencari pekerjaan. Menurut survei situs karir Monster.com, hampir separuh pencari kerja di Amerika bersedia untuk ditugaskan kembali untuk bekerja.

Tentu saja, dalam banyak kasus, pindah berarti menjual rumah — lagi pula, ini biasanya merupakan langkah penting untuk membeli rumah baru. Namun karena berbagai alasan, beberapa orang memilih untuk menyewakan rumahnya. Dalam beberapa kasus, orang-orang mengetahui bahwa mereka hanya akan berhenti bekerja selama satu atau dua tahun—mungkin saat mereka mengejar gelar sarjana atau menangani proyek tertentu di tempat kerja. Terkadang calon penjual tidak bisa menjual dengan harga yang dianggap dapat diterima, jadi dia memilih untuk menunda sampai pasar membaik. Namun, skenario yang lebih mungkin terjadi saat ini adalah pemilik ingin mempertahankannya sementara nilai properti terus meningkat. Yang lain hanya ingin mempertahankan rumah lamanya sampai mereka yakin tidak akan kembali lagi.

Apapun alasannya, penting untuk memiliki pemahaman yang baik tentang masalah keuangan saat mempertimbangkan keputusan ini. Inilah yang harus Anda pertimbangkan.

Masalah pajak saat Anda menjual
Seperti yang mungkin Anda ketahui, Paman Sam menawarkan keringanan pajak yang besar bagi mereka yang telah tinggal di rumah mereka setidaknya selama dua dari lima tahun terakhir. Pasangan menikah yang mengajukan bersama dapat memperoleh keuntungan modal bebas pajak hingga $500,000, sementara para lajang dapat menikmati keuntungan bebas pajak sebesar $250,000.

Kabar baiknya: Mereka yang berencana menyewakan rumahnya hanya untuk satu atau dua tahun masih berhak atas istirahat ini (asalkan mereka sudah tinggal di rumah tersebut setidaknya selama dua dari lima tahun terakhir). Namun, jika mereka menjual lebih dari tiga tahun kemudian, mereka mengabaikan pembebasan pajak, yang berarti keuntungan mereka akan dikenakan pajak sebagai keuntungan modal. (Berkat pemotongan pajak Bush, keuntungan modal jangka panjang kini dikenakan pajak dengan tarif maksimum 15%.) “Setelah Anda mulai menyewa, waktu mulai berjalan dalam dua dari lima tahun tersebut,” kata Robert Weinberg, seorang pemegang saham bersertifikat. akuntan publik (CPA).

Oleh karena itu, bagi mereka yang rencana sewanya akan mengubah keuntungan bebas pajak menjadi keuntungan kena pajak, saran umumnya adalah menjual. “Aturan praktisnya adalah, jika Anda memiliki keuntungan besar atas tempat tinggal pribadi Anda, Anda tidak ingin menyewakannya,” kata Benjamin Tobias, CPA dan presiden Tobias Financial Advisors di Fort Lauderdale, Florida. apakah Anda ingin mengambil rumah yang tidak perlu membayar pajak dan mengubahnya menjadi properti sewaan dan membayar pajak atas keuntungannya? Itu seperti mengambil uang dan membuangnya ke tempat sampah. Salah satu solusi untuk masalah ini: Jika Anda ingin pindah kembali ke rumah tersebut dan tinggal di sana selama dua tahun sebelum menjualnya, Anda akan memenuhi syarat untuk mendapatkan pengecualian lagi.

Masalah pajak saat menyewa
Menjadi tuan tanah juga menawarkan beberapa keuntungan pajak yang menarik. Meskipun pendapatan sewa dikenakan pajak seperti pendapatan biasa, tagihan pajak Anda dapat dengan mudah dihilangkan berkat banyaknya pengurangan biaya dan depresiasi. Namun, ada satu pengecualian utama: Jika Anda akhirnya menjual rumah dan memenuhi syarat untuk mendapatkan pembebasan pajak capital gain yang dibahas sebelumnya, Anda akan dikenakan pajak sebesar jumlah yang Anda penyusutkan, yang dapat membuat menyewakan rumah Anda menjadi kurang menarik.

Mari kita bicara tentang pengeluaran dulu. Anda dapat mengurangi hampir semua biaya yang berkaitan dengan kepemilikan dan pengelolaan properti, kata Weinberg. Ini termasuk pembayaran bunga hipotek dan pajak properti (sama seperti jika itu adalah tempat tinggal utama Anda). Ini juga mencakup pengeluaran lain, termasuk biaya iklan atau perantara, biaya perbaikan properti, biaya pemeliharaan seperti layanan pembersihan, utilitas dan biaya perusahaan manajemen, biaya asuransi kebakaran dan pertanggungjawaban, dan bahkan biaya perjalanan dan transportasi lokal yang dikeluarkan untuk pemeliharaan properti dan pengumpulan uang sewa.

Lalu ada “pengurangan hantu” yang disebut depresiasi. Bagi saja nilai pasar wajar properti saat Anda mulai menyewakannya (tidak termasuk biaya tanah) dengan periode pemulihannya — yaitu 27,5 tahun untuk properti sewa tempat tinggal. Bingo! Ada depresiasi tahunan Anda. Misalnya, jika rumah bernilai $550.000, Anda membaginya dengan 27,5 dan mendapatkan potongan tahunan sebesar $20.000. “Pengurangan depresiasi akan menutupi sebagian besar pendapatan (sewa) yang Anda terima, jadi ini merupakan perlindungan pajak yang bagus,” kata Jeff Callahan, CPA di Bederson & Co. di Oranye Barat, NJ. “Jika Anda memiliki pengeluaran tambahan sebesar $10.000, yang juga dapat dikurangkan, Anda bisa mendapatkan $30.000 dalam bentuk sewa bebas pajak,” katanya.

Perbaikan tidak dapat dikurangkan, namun Anda memulihkan biayanya melalui penyusutan. Kabar baiknya adalah Anda biasanya mendepresiasi harga peralatan, karpet, furnitur, atau pipa ledeng hanya dalam waktu lima tahun, kata CPA Weinberg. Jadi, jika Anda membeli mesin pencuci piring baru seharga $1.000 untuk disewa, Anda dapat mengurangi $200 setahun dari pendapatan sewa Anda selama lima tahun. (Ini adalah hal yang cukup rumit, jadi pastikan untuk berbicara dengan CPA sebelum Anda mengajukan pengembalian pajak.)

Disewakan
Keuntungan
– Pertahankan properti sebagaimana nilainya
– Kredit pajak dapat mengimbangi pajak penghasilan atas sewa
– Pendapatan sewa mencakup pembayaran hipotek, pajak, dan asuransi
Kekurangan
– Kemungkinan kerusakan properti
– Dapat dikenakan pajak atas seluruh keuntungan jika menjual
– Potensi masalah hukum atau keuangan dengan penyewa

Menjual
Keuntungan
– Kemungkinan keuntungan modal bebas pajak
– Membebaskan ekuitas yang dapat diinvestasikan atau dimasukkan ke dalam rumah baru
– Kesederhanaan: Hanya satu rumah yang perlu dirawat
Kekurangan
– Bisa di luar harga pasaran jika ingin retur
– Kehilangan potensi apresiasi properti
– Mungkin harus menjual pada saat yang buruk untuk pasar real estate di daerah Anda

Apakah Anda mampu untuk menyewa?
Bagi banyak pemilik rumah, menyewakan rumah bukanlah pilihan yang tepat; mereka perlu menjual untuk meningkatkan modal yang dibutuhkan untuk membeli rumah berikutnya. Dan milik sendiri dua rumah membutuhkan cadangan uang tunai yang besar, kata Karl Romero, perencana keuangan bersertifikat (CFP) di LPL Financial Services di Santa Ana, California. “Penghasilan tambahan apa yang Anda miliki untuk membawa rumah tersebut jika Anda tidak memiliki penyewa untuk sementara waktu?” dia bertanya. Bagaimana jika penyewa melewatkan satu atau dua bulan sewa – apakah Anda tetap dapat melakukan pembayaran hipotek? Ketidakpastian seperti ini bisa berisiko bagi keluarga berpenghasilan menengah, katanya.

Ada juga risiko penyewa dapat merusak properti Anda atau menimbulkan masalah yang berujung pada proses penggusuran yang mahal. Yang menakutkan, penggusuran dapat dikenakan biaya mulai dari $2.000 hingga $5.000 dan dapat berlangsung selama 18 bulan, di mana penyewa kemungkinan besar akan menolak membayar sewa, kata Janet Portman, pengacara yang berbasis di Berkeley, California dengan keahlian di bidang perumahan dan komersial. membiarkan. Jadi, Anda perlu bersiap secara finansial untuk menghadapi kemungkinan terburuk.

Apakah rumah akan dihargai?
Jika Anda memperkirakan harga di wilayah Anda akan naik secara signifikan dalam periode tiga tahun, Anda mungkin ingin menyewakannya, kata Tobias. Namun perlu diingat bahwa, secara historis, real estat cenderung terapresiasi pada tingkat inflasi (sekitar 3% per tahun), jadi meskipun nilai real estat di wilayah Anda telah meningkat selama beberapa tahun terakhir, itu tidak berarti mereka akan terus melakukannya.

Lihatlah rumah sebagai investasi dan anggap itu sebagai bagian dari keseluruhan portofolio Anda. Tanyakan pada diri Anda: Apakah Anda cukup melakukan diversifikasi? Jika sebagian besar kekayaan bersih Anda terikat pada dua rumah, Anda memerlukan lebih banyak diversifikasi, dan mungkin lebih baik Anda menjual rumah dan menginvestasikan keuntungannya, kata Tobias.

Apakah ini pasar persewaan yang panas atau pasar penjualan yang panas?
Terkadang pasar lebih baik bagi penjual dibandingkan bagi tuan tanah, kata Barbara Steinmetz, CFP dan broker real estat di Burlingame, California. Hubungi dewan agen real estat setempat atau agen real estat dan mintalah mereka menilai rumah tersebut — dapatkan nomor sewa dan nomor penjualan, katanya. Secara umum, masuk akal untuk menyewakan rumah jika pasarnya relatif stabil dan pendapatan sewa dapat menutupi hipotek Anda dan biaya terkait lainnya.

Apakah Anda pernah berencana untuk kembali ke daerah yang sama?
Jika Anda ingin kembali ke daerah yang sama bertahun-tahun dari sekarang, harga rumah Anda bisa keluar dari pasar jika Anda menjual rumah Anda. Jadi masuk akal untuk menyewakannya.

Orang asing di rumah Anda
Bagi Steinmetz, salah satu isu terpenting adalah bagaimana perasaan Anda terhadap properti tersebut. Jika Anda sangat terikat padanya, Anda bisa “merasa seperti (penyewa) menyerbu ruang Anda,” katanya. “Sangat sulit untuk menyewakan sebuah rumah dan kembali lagi ke sana untuk mengetahui seseorang telah menghancurkannya.” Hal ini terutama berlaku jika Anda meninggalkan furnitur Anda. “Anda harus melepas topi pribadi dan ingat bahwa ini sekarang adalah sebuah bisnis,” katanya.

Apakah Anda cocok menjadi tuan tanah?
Menjadi tuan tanah bukanlah untuk menjadi lemah hati, kata Steinmetz. “Apa yang terjadi jika pipa pecah dan Anda berada di luar negara bagian?” dia bertanya. Menjadi tuan tanah yang tidak hadir sangatlah sulit kecuali Anda memiliki seseorang yang mengawasi properti tersebut. Jika Anda bersedia memberikan 10% dari sewa bulanan, Anda dapat menyewa perusahaan pengelola properti untuk melakukan hal ini. Tergantung pada persetujuan Anda, ia dapat mengurus segala sesuatu yang berkaitan dengan properti — mulai dari memasarkannya dan menyaring penyewa hingga mengumpulkan uang sewa, memelihara properti, dan bahkan mengurus hipotek Anda.

Jika Anda memutuskan untuk mencari layanan dari perusahaan manajemen, tanyakan pada cabang lokal dari Asosiasi Nasional Manajer Properti Perumahan, yang mewakili manajer rumah keluarga tunggal, atau Asosiasi Pemilik Rumah di kota Anda jika Anda memiliki apartemen.