Membiayai Kembali Hipotek Jangka Terlambat | Berita Rubah

Hipotek 9% saya akan lunas dalam delapan tahun. Apakah masuk akal untuk membiayai kembali sekarang?

Saat ini, hanya orang-orang dengan peringkat kredit yang sangat buruk yang harus membayar 9% untuk hipotek mereka. Hampir semua orang—bahkan mereka yang mendekati tahap akhir pembayaran hipotek mereka—dapat menghemat uang dengan melakukan refinancing.

Pertanyaannya adalah bagaimana cara terbaik untuk membiayai kembali?

Ada tiga opsi penghematan uang utama. Mana yang terbaik bagi seseorang bergantung pada tujuannya – apakah memperpendek jangka waktu pembayaran, mengurangi pembayaran bulanan, atau keduanya. Apa pun yang terjadi, setiap opsi harus didiskusikan lebih lanjut dengan pemberi pinjaman hipotek.

Pembiayaan kembali tradisional
Ini adalah rute termahal dalam hal biaya penutupan. Membiayai kembali hipotek senilai $30.500 dapat membuat Anda mengeluarkan biaya sekitar $1.500, kata Doug Perry, wakil presiden senior di Countrywide Home Loans.

Karena tidak ada produk hipotek delapan tahun di luar sana, pembiayaan kembali hanya masuk akal jika pemilik rumah mengambil pinjaman 10 atau 15 tahun dan kemudian melunasinya, kata Keith Gumbinger, wakil presiden di HSH Associates, di Pompton Plains. NJ. , perusahaan informasi real estat. “Jika tidak, biaya kredit akan meningkat secara signifikan,” katanya. “Dapatkah Anda membayangkan bahwa Anda sudah dekat dengan tujuan Anda untuk tidak harus melakukan pembayaran hipotek dan kemudian mendaftar untuk jangka waktu 15 tahun lagi?” (Suku bunga rata-rata hipotek dengan suku bunga tetap 15 tahun saat ini adalah 5%, menurut Bankrate.com. Suku bunga pinjaman 10 tahun seharusnya sedikit lebih rendah. Data per 21 Juli.)

Bagi mereka yang merasa nyaman dengan pembayaran bulanan awal tetapi ingin melunasi pinjamannya lebih cepat, Gumbinger menyarankan untuk melakukan pembayaran di muka sebesar selisih antara pembayaran lama dan baru.

Lalu apa saja potensi penghematannya? Menurut HSH, seseorang yang membiayai kembali saldo $30,500 sebesar 9% menjadi 5,5% hipotek 10 tahun dapat menghemat hampir $5,000 — dengan memperhitungkan $1,500 dalam biaya penutupan — jika mereka mempertahankan pembayaran hipotek hingga $424. Dan itu belum termasuk penghematan pajak, karena bunga hipotek dapat dikurangkan dari pajak bagi kebanyakan orang. Karena adanya pembayaran di muka, pinjaman tersebut akan lunas hanya dalam waktu tujuh tahun empat bulan. (Untuk lebih jelasnya, silakan lihat tabel di bawah ini.)

Pinjaman ekuitas rumah
Pilihan lainnya adalah pinjaman rumah (HEL). Biaya penutupan HEL jauh lebih rendah dibandingkan biaya refinancing – biasanya ratusan dolar, menurut Gumbinger – tetapi tingkat suku bunganya lebih tinggi. Kabar baiknya adalah pembayaran bunga dapat dikurangkan dari pajak bagi kebanyakan orang.

Saat ini, peminjam dengan kredit yang baik dapat mengambil HEL $30,000 dengan harga sekitar 6,5%, menurut Bankrate.com. HEL memiliki jangka waktu pembayaran tetap selama lima, 10, 15, atau 20 tahun, sehingga skenario ini juga memerlukan pembayaran di muka.

Dalam contoh kita, penghematan keseluruhan lebih rendah dan jangka waktu pengembalian lebih lama dibandingkan dengan pembiayaan kembali, namun hasilnya sangat dekat sehingga perbedaan dalam biaya penutupan aktual atau suku bunga dapat berdampak sebaliknya pada skenario mana pun. Itu sebabnya ada baiknya mendiskusikan kedua opsi tersebut dengan pemberi pinjaman.

Jalur Kredit Ekuitas Rumah
Cara termurah dalam hal biaya penutupan dan suku bunga adalah melunasi saldo saat ini dengan jalur kredit ekuitas rumah (HELOC). HELOC pada dasarnya adalah jalur kredit dengan suku bunga variabel (berdasarkan ekuitas rumah) yang dapat digunakan pemiliknya hampir seperti kartu kredit. Tidak ada biaya penutupan yang terkait dengan HELOC, dan saat ini suku bunganya sangat murah: Suku bunga rata-rata untuk HELOC senilai $30,000 hanya 3,67%, menurut Bankrate.com.

Yang menjadi rumit adalah suku bunganya bervariasi – berfluktuasi berdasarkan suku bunga dasar pinjaman, yang saat ini sebesar 4,25%. (Angka Bankrate.com yang dikutip sebelumnya sedikit lebih rendah karena memperhitungkan rendahnya periode perkenalan yang ditawarkan oleh banyak HELOC.) Dalam kondisi saat ini, hampir dapat dipastikan bahwa suku bunga HELOC yang dibuka sekarang akan naik dalam waktu dekat. Memang benar, ada banyak ruang gerak bagi seseorang yang saat ini membayar 9%. “Tidak peduli apa yang terjadi pada suku bunga selama siklus kenaikan suku bunga berikutnya, bisa dipastikan Anda tidak akan melihat suku bunga 9% lagi,” kata Gumbinger. Sekali lagi, bunga pinjaman ini dapat dikurangkan dari pajak.

Bagi banyak orang, potensi kerugian dari HELOCs bukanlah kenaikan suku bunga yang cepat, melainkan daya tarik buku cek yang menyertai HELOCs. Karena ini adalah jalur kredit terbuka, kredit yang belum ditarik dapat digunakan untuk keperluan seperti renovasi dapur atau liburan keluarga. Kerugian lain dari HELOC adalah persyaratan pembayarannya tidak sespesifik HEL atau hipotek kedua. “(HELOCs) tidak disusun untuk memberi Anda persyaratan pembayaran yang kaku,” kata Gumbinger. “Ini dimaksudkan sebagai instrumen kredit yang fleksibel. Anda memerlukan disiplin untuk membayar kembali pinjaman dalam waktu delapan tahun.” Banyak HELOC mengizinkan pemilik rumah melakukan pembayaran hanya bunga saat jalur kredit terbuka, yang dapat membantu dalam keadaan darurat tetapi juga dapat memperpanjang periode pembayaran.

Agar tetap sesuai jadwal, Anda harus menentukan terlebih dahulu jumlah minimum pembayaran pokok bulanan. Selanjutnya, dengan mempertimbangkan jangka waktu, bagi total pokok pinjaman dengan jumlah bulan Anda harus membayar kembali pinjaman, dan tambahkan biaya bunga setiap bulannya. Misalnya, agar $30.500 dilunasi selama delapan tahun (96 bulan), Anda harus membayar pokok setidaknya $317 per bulan. Tambahkan juga biaya bunga bulanan (ini harus tertulis dalam laporan Anda) setiap bulan dan jumlah ini harus menjadi pembayaran Anda. Ingatlah bahwa ketika suku bunga naik, pembayaran bunga Anda juga akan meningkat.